Rekordquartal auf Hotelinvestmentmarkt kratzt am Allzeithoch 2016 - Ausländische Investoren schlagen bei großvolumigen Transaktionen zu
(ots) - Ein mit 2,5 Mrd. Euro außerordentlich transaktionsreiches
viertes Quartal, das stärkste in der langjährigen Statistik, sorgte auf dem
deutschen Hotelinvestmentmarkt in 2019 für ein Gesamtvolumen* von ca. 4,86 Mrd.
Euro und verfehlte damit nur ganz knapp das Allzeithoch aus dem Jahr 2016 (4,89
Mrd. Euro). Gegenüber dem Vorjahr lag das Plus bei 26 Prozent, der
5-Jahresschnitt wurde um rund 20 Prozent übertroffen, beim Vergleich mit dem
10-Jahresdurchschnitt schlägt ein sattes Plus von 93 Prozent zu Buche. Insgesamt
wurden 94 Transaktionen (2018: 109) auf dem deutschen Hotelmarkt realisiert.
"Eine derartige Jahresendrallye war Ende September noch nicht zu erwarten. Die
prognostizierten 3,5 bis 4,0 Mrd. Euro wurden nicht zuletzt aufgrund einer
erhöhten Off-Market Aktivität bei großvolumigen Einzelobjekten und Portfolios"
deutlich übertroffen, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels &
Hospitality Group in Deutschland. Schmidtke weiter: "Insgesamt gingen allein in
den letzten drei Monaten fünf Portfolio-Transaktionen im dreistelligen
Millionenbereich über die Bühne und stellten damit die Aktivität im
Portfoliosegment der letzten zwei Jahre in den Schatten."
Einen weiteren Grund führt Heidi Schmidtke für das imposante
Hotelinvestmentergebnis an: "Die bevorstehende Reform der Grunderwerbssteuer in
Bezug auf Share Deals sorgte für erhöhten Druck auf Seiten der Verkäufer, die
Immobilie noch vor Jahresende zu veräußern. Wenngleich Mitte Oktober das
In-Kraft-Treten der geplanten Reform um sechs Monate auf Mitte 2020 verschoben
wurde, war der eine oder andere Share Deal bereits auf Ende 2019 ausgerichtet
und wurde dann auch durchgezogen."
In 77 Einzeltransaktionen wurden 2019 über 2,8 Mrd. Euro investiert,
entsprechend einem Rückgang von rund sechs Prozent im Jahresvergleich. Die
Transaktionsgröße lag dabei durchschnittlich bei ca. 36 Mio. Euro (2018: rund 32
Mio. Euro).
Zu den größten Einzeltransaktionen im Gesamtjahr 2019 zählte vor allem im
vierten Quartal der Off-Market Verkauf des Hotel De Rome in Berlin durch die
Commerz Real an den Staatsfond von Singapur GIC und Caleus, bei dem JLL auf
Käuferseite beratend tätig war. Im Rahmen dieser Transaktion wurde ein neuer
Rekord in Bezug auf den Preis pro Zimmer im deutschen Markt erzielt.
Das Investitionsvolumen im Portfoliosegment hat sich unter dem Strich gegenüber
2018 mit über 2 Mrd. Euro mehr als verdoppelt - dies bei lediglich einer
Transaktion mehr (17) als im Vorjahr (2018: 850 Mio. Euro mit 16 Transaktionen).
Mit einem durchschnittlichen Volumen von knapp 120 Mio. Euro pro Transaktion
kann ein deutlicher Zuwachs (2018: 52 Mio. Euro pro Investment) verzeichnet
werden.
Zu den größten Portfolioverkäufen in 2019 zählten ein pan-europäisches Portfolio
mit 11 Hotels, davon zwei in Köln und je ein Objekt in Düsseldorf, Berlin,
Hannover, Leipzig und Kiel, das im Rahmen eines Off-Market Deals von Principal
Real Estate an AXA Real Estate für ca. 545 Mio. Euro veräußert wurde. JLL war
für AXA beratend tätig.
Ausländische Investoren mit Verdoppelung ihres Kapitaleinsatzes in 2019
Mit 59 Transaktionen sind zwar deutlich mehr deutsche als ausländische
Investoren am Transaktionsgeschehen beteiligt - unter Einsatz von 2,5 Mrd. Euro
(2018: 2,8 Mrd. Euro). Mit ihrem Engagement bei großvolumigen Transaktionen,
immerhin sieben Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro (2018: 2
Transaktionen), kommen ausländische Investoren aber auf ein bemerkenswertes Plus
von 108 Prozent gegenüber dem Vorjahr und erreichen rund 2,3 Mrd. Euro. Vier
Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 490 Mio. Euro wurden von
schwedischen Anlegern realisiert, das zweithöchste Kapital kam von französischen
Anlegern (rund 483 Mio. Euro) bei allerdings doppelt so vielen Transaktionen.
Aus Großbritannien flossen knapp 290 Mio. Euro, verteilt auf vier Transaktionen.
"Der große Anteil ausländischen Kapitals in diesem Jahr geht mit erhöhten
Veräußerungen von Bestandshotels im Portfoliosegment sowie in Premiumlagen
einher", erläutert Heidi Schmidtke.
Mit 51 Transaktionen waren institutionelle Anleger am aktivsten. Sie setzten
dabei insgesamt über 3,2 Mrd. Euro ein, gefolgt von Immobiliengesellschaften
(810 Mio. Euro, 13 Transaktionen), Private Equity und REITs (315 Mio. Euro, 7
Transaktionen) und Hotelbetreibern (206 Mio. Euro, 9 Transaktionen). Auf
Privatpersonen und Entwickler entfiel ein Volumen von 278 Mio. Euro (bei 14
Transaktionen).
Heidi Schmidtke abschließend: "Die Trias aus immens viel Kapital, das nach
Anlagen sucht, anhaltend attraktivem Zinsumfeld und einer Angebotsverknappung in
den A-Städten mit steigenden Preisen und einer höheren Akzeptanz, in Sekundär-
und Tertiärstandorte auszuweichen, hat die Transaktionsvolumina auf ein sehr
hohes Niveau getrieben. Die Immobilie scheint alternativlos. Vermehrt werden
eigene spezialisierte Hotelfonds von Investmentgesellschaften oder Institutionen
gegründet, an denen sich andere Investoren beteiligen wollen. Oder neue Konzepte
ziehen das Interesse von Investoren an. Branded Residences, die
Weiterentwicklung des Konzepts des temporären Wohnens, wie es in
Micro-Apartments oder auch in Serviced Apartments bereits gelebt wird, könnte
ein weiterer logischer Schritt zur Differenzierung sein und Investoren durch
mögliche Wertoptimierung locken. In Kooperation zwischen Entwicklern, Betreibern
und Hotelmarken entstünde eine neue Wohnform, die gehobene Bedürfnisse von
Wohnungseigentümern bedient. Objekte dieser Art werden entweder von bekannten
Marken selbst betrieben oder sie stellen ihre Marke einem Betreiber zur
Verfügung. In Berlin und Frankfurt kommen diesem Konzept die ''Tower Apartments''
in der Nähe des Ritz Carlton bzw. die Entwicklung im projektierten ''Riverpark
Tower'' am nächsten.
In summa sehen wir den deutschen Hotelinvestmentmarkt in 2020 auf einem guten
Weg. Auch wenn die Nachfrage in 2020 robust bleiben wird - möglicherweise noch
einmal im ersten Halbjahr gepusht durch das verschobene Grunderwerbsteuergesetz
für Share Deals: eine weitere Rekordmarke ist aus heutiger Sicht nicht
erreichbar. Wir gehen derzeit davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen
durchaus auf den 5-Jahresschnitt von rund vier Mrd. Euro zubewegen kann."
*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt
Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro
sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso
enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden
Portfolioverkäufen veräußert werden.
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Datum: 09.01.2020 - 12:07 Uhr
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