2010 ist Jahr des günstigen Hauskaufs (mit Bild)
(ots) -
- Typische Finanzierungslast mit 13 Prozent nur halb so hoch wie
vor zehn Jahren
- Niedrigzinsen bei stabilen Immobilienpreisen stärken
Wohnkaufkraft wie nie zuvor
In Deutschland finden die Menschen derzeit beste Bedingungen für
den Erwerb eigener vier Wände vor. Nach den Berechnungen von LBS
Research mussten Familien mit einem Kind für eine typische
Finanzierung im Herbst 2010 nur noch 13 Prozent ihrer
durchschnittlichen Einkommen aufwenden - nach 38 Prozent im Jahre
1994 und immerhin 21 Prozent vor acht Jahren (vgl. Grafik). Günstiger
- so die Fachleute - war hierzulande eine Finanzierung noch nie, und
der Wiederanstieg sei nur eine Frage der Zeit.
Bei ihrer Analyse der maßgeblichen Faktoren stützen sich die
LBS-Experten zum einen auf die Wohneigentumsstudien von Infratest,
die regelmäßig Informationen über die durchschnittlichen Kaufpreise
für Wohneigentum liefern. Zugrunde gelegt wird hier der bundesweite
Mittelwert für Eigenheime und Eigentumswohnungen, sowohl in Neubauten
als auch in Bestandsimmobilien. Der aktualisierte Durchschnittspreis
beträgt für 2010 (bei einer Größe von gut 130 Quadratmetern) 180.000
Euro. Vor allem wegen des teils höheren Neubauanteils lagen die
Preise in den letzten anderthalb Jahrzehnten um bis zu sieben Prozent
höher. Aufgrund regionaler Preisunterschiede schwankt laut LBS
Research auch die Finanzierungslast um die genannten
Durchschnittswerte. Da der Preistrend der letzten Jahre überall
ähnlich gewesen sei, gelte jedoch die Kernaussage über die deutlich
verbesserte Bezahlbarkeit im Kern bundesweit.
Die niedrigeren Belastungsquoten gehen nach Auskunft der
Immobilienexperten der LBS in erster Linie auf das Konto der deutlich
günstigeren Darlehenskonditionen. Hypotheken mit bis zu 10 Jahren
Zinsbindung kosteten 1994 über acht Prozent Zinsen, im dritten
Quartal des Jahres 2010 nach der Bundesbank-Statistik dagegen nur
noch 3,75 Prozent, also weniger als die Hälfte. Nicht berücksichtigt
wurde dabei, dass viele Angebote noch niedriger lagen.
Wie LBS Research erläutert, wurde für Vergleichszwecke in den
Rechnungen ein einheitliches Finanzierungsmodell unterstellt: 30
Prozent des Kaufpreises werden danach durch Eigenkapital bestritten,
70 Prozent über eine Hypothek mit 1 Prozent Anfangstilgung. Im
Ergebnis kostete demnach die Finanzierung eigener vier Wände für den
typischen Käufer des Jahres 2010 eine monatliche Finanzierungsrate
von 504 Euro - also nur die Hälfte, verglichen mit den über 1.000
Euro im Jahre 1994; im Jahre 2002 waren es immerhin noch 734 Euro.
Selbst wenn man, so die LBS-Experten, eine auf zwei Prozent
verdoppelte Anfangstilgung unterstellt (was zur Zeit ratsam ist, um
rechtzeitig schuldenfrei zu werden), erhöht dies die Rate lediglich
um gut 100 Euro im Monat.
Gleichzeitig sind die verfügbaren Nettoeinkommen von Haushalten
mit einem Kind nach den Einkommens- und Verbrauchsstichproben des
Statistischen Bundesamtes (EVS) bis in die jüngste Zeit hinein
zumindest moderat gestiegen. Die LBS-Immobilienexperten errechnen auf
dieser Basis für die genannten Familien bereits in den ersten vier
Jahren von 1994 bis 1998 eine um 13 Prozentpunkte niedrigere
Finanzierungslast (bezogen aufs Einkommen). In den folgenden
Vierjahreszeiträumen bis 2010 schließe sich noch einmal eine
kontinuierliche Absenkung um durchschnittlich einen Prozentpunkt pro
Jahr an. Dabei gebe es einen klaren "Vorsprung" für die neuen Länder,
wo die Immobilienpreis-Vorteile deutlich stärker zu Buche schlügen
als die niedrigeren Einkommen.
Bei diesem Langfristvergleich darf nach Auffassung von LBS
Research nicht übersehen werden, dass die Finanzierungslasten für
Wohneigentumserwerber in der Vergangenheit durch steuerliche
Förderungsmaßnahmen spürbar abgemildert wurden. So habe etwa die
Eigenheimzulage im Jahre 2002 für Durchschnittskäufer mit einem Kind
mindestens 2.000 Euro ausgemacht. Dies habe seinerzeit - allerdings
nur für die ersten acht Jahre nach dem Erwerb - die Belastung "unter
dem Strich" von 21 auf 16 Prozent abgesenkt. Heute könnten Erwerber
in den meisten Fällen die Wohn-Riester-Förderung nutzen und damit
ihren Finanzierungsaufwand deutlich reduzieren. Je nach Steuersatz
der Käufer sorge diese etwa dafür, dass der Staat bis zu einem
Prozentpunkt zusätzliche Tilgung "zahlt" - gegebenenfalls über
Jahrzehnte.
Alles in allem machen die Zahlen - so die LBS-Experten - deutlich,
dass der Erwerb von Wohneigentum zur Zeit ungewöhnlich günstig ist.
Das gelte nicht nur im Vergleich zu "normalen" Mieten, sondern auch
zur Situation in anderen Ländern, wo gestiegene Immobilienpreise
meist die Zinsvorteile "aufgefressen" und die Belastungsquoten -
ähnlich wie bei den Mieten hierzulande - kontinuierlich über der
Marke von 20 Prozent gehalten haben.
Die hohe Abhängigkeit der "Bezahlbarkeit" eigener vier Wände vom
Hypothekenzins-Niveau zeige aber auch, dass jeder Interessent gut
beraten ist, jetzt zu kaufen, weil man nicht ohne weiteres von einer
Fortsetzung der jüngsten Niedrigzinsphase ausgehen kann. Wie eine
einfache Rechnung zeigt, so LBS Research, wirkt sich ein Zinsanstieg
um einen Prozentpunkt genauso stark aus wie eine
Immobilienpreiserhöhung um knapp 15 Prozent. Hinzu komme, dass die
wirtschaftliche Erholung aktuell auch dem Arbeitsmarkt Impulse gibt.
Dies dürfte die Kaufneigung für Wohneigentum wieder deutlich beleben,
vor allem dann, wenn die Bedeutung der Wohn-Riester-Förderung noch
stärker wahrgenommen werde. Das Grundbedürfnis nach gutem Wohnen und
nach Absicherung fürs Alter mit der eigenen Immobilie sei laut
Umfragen ungebrochen, eine Verknappung des Angebots und
Preissteigerungstendenzen in zahlreichen Regionen, nicht nur in den
süddeutschen Ballungszentren, dürfte daher auch nach Auffassung
vieler anderer Experten nur eine Frage der Zeit sein.
Pressekontakt:
Dr. Ivonn Kappel
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Interview mit Dr. Stephan Rabe, Geschä" alt="ots.Audio: Verbesserte Einlagensicherung für Bankkunden
Datum: 06.12.2010 - 09:00 Uhr
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