Deutscher Wohninvestmentmarkt - quo vadis? - Rückgang des Transaktionsvolumens auf drei Viertel des Vorjahreszeitraumes
(ots) - Der Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem
deutschen Wohninvestmentmarkt* zum Halbjahr 2019 ist noch nicht auf
die politische Großwetterlage zurückzuführen, sondern insbesondere
auf das fehlende Angebot. Mit 8,1 Mrd. Euro wurden zur Jahresmitte
2019 nur noch drei Viertel des Vorjahreszeitraum erreicht. Auch der
Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt fällt negativ aus (- 12%). Zwar
konnte mit dem Wiederverkauf des BGP Portfolios mit 16.800 Wohnungen
für rund 2 Mrd. Euro an die ZBI/Union Investment erstmals seit der
Buwog-Übernahme durch die Vonovia wieder ein Megaabschluss
registriert werden, insgesamt hat aber die Zahl der Transaktionen um
mehr als 17 Prozent abgenommen. Kleinere und mittelgroße Deals
dominieren den Markt. Fast 40 Prozent aller Transaktionen finden in
einer Größenordnung zwischen 20 und 100 Mio. Euro statt.
"Die Stimmung auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt ist auf einem
Tiefpunkt angelangt. Bereits seit einiger Zeit sehen sich
Wohninvestoren und Bestandshalter mit einer politischen Einflussnahme
konfrontiert, die weit über eine sinnvolle Regulierung der
Mietwohnungsmärkte hinausgeht", so Dr. Konstantin Kortmann, Head of
Residential Investment JLL Germany. Kortmann weiter: "Nachdem bereits
in den letzten Jahren in vielen deutschen Kommunen die
Mietpreisbremse mit Deckelung einer möglichen Mietpreissteigerung
zwischen 10 und 15 Prozent eingeführt worden war, wird derzeit in
Berlin mit einem Mietendeckel experimentiert."
Ab Januar 2020 sollen rückwirkend zum Juni 2019 Wohnungsmieten für
fünf Jahre festgesetzt werden. "Unabhängig von möglichen und noch
nicht detailliert definierten Ausnahmeregelungen bei Unterdeckungen
und der rechtlichen Wirksamkeit eines solchen Gesetzes macht die
politische Botschaft Wohninvestoren nicht nur in Berlin hellhörig.
Statt den Wohnungsbau und die infrastrukturelle Erschließung der vor
allem betroffenen Großstädte mit dem engeren und weiteren Umland
baulich, rechtlich und steuerlich zu fördern, wird die Verbotskeule
herausgeholt", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Und Kortmann ergänzt: "Die langfristigen Auswirkungen einer
Mietpreisdeckelung können in Ländern wie Portugal, Großbritannien und
Frankreich beobachtet werden. Dort existieren mitnichten
funktionierende Mietwohnungsmärkte, Preise für Eigentumswohnungen
sind auch infolge dieser Politik in den vergangenen Jahrzehnten
explodiert. Quo vadis also mit dem Wohninvestmentmarkt in deutschen
Landen?"
Die Zahl der in Deutschland beheimateten Investoren hat mit über
90 Prozent des investierten Kapitals einen neuen Höchststand
erreicht. Auch wenn bei vielen Investorenklassen, wie Spezialfonds
oder Wohn-AGs, auch internationale Investoren beteiligt sind, so
scheint bei ausländischen Investoren Deutschland derzeit nicht mehr
die höchste Priorität als Zielinvestitionsland zu genießen.
Investitionsvehikel aus Luxemburg stellen mit etwa 350 Mio. Euro
aktuell die stärkste ausländische Investorengruppe dar, gefolgt von
israelischen und US-amerikanischen Investoren (160 bzw. 90 Mio.
Euro). "In unseren Gesprächen wird deutlich, dass ausländische
Investoren auf zwei Dinge reflektieren. Zum einen auf die politische
Diskussion um weitere Verschärfung der Regulierung, zum anderen auf
den Angebotsmangel in den Großstädten. Letzterer schlägt sich in zwar
steigenden, aber im internationalen Vergleich immer noch niedrigen
absoluten Preisen nieder", so Kortmann.
Durch den BGP Abschluss sind die offenen Publikumsfonds erstmals
seit vielen Jahren wieder an die Spitze der Nettoinvestoren gerückt:
netto mehr als 2 Mrd. Euro haben sie in Wohnimmobilien investiert.
Spezialfonds, u.a. gefüttert mit Geldern von Pensionskassen, kommen
mit einer Nettoinvestitionssumme von 1,2 Mrd. Euro auf Platz zwei,
gefolgt von den kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften mit
über 750 Mio. Euro in netto aufgebautem Wohnimmobilienvermögen. Damit
sind die Immobilien AGs erstmals seit vielen Jahren nicht mehr unter
den Top 3 Nettoinvestoren vertreten. "Sie haben nicht nur zunehmend
Probleme, in Deutschland die passenden Objekte und Portfolios zu
vertretbaren Preisen zu erwerben, sondern es weht ihnen auch ein
starker gesellschaftspolitisch motivierter Gegenwind in Form von
Vorkaufsrechten, Enteignungsinitiativen oder politischem
Regulierungsdruck entgegen", kommentiert Konstantin Kortmann. Es sei
noch nicht absehbar, inwieweit sich diese Strömungen auf die
Transaktionsaktivitäten der großen Wohnimmobilien AGs auswirken
werden.
Trotz aller politischen Diskussionen: Berlin bleibt der einzige
Milliardenmarkt, wenn auch mit einem Rückgang von fast 15 %. 1,5 Mrd.
Euro wurden in Berliner Wohnungen investiert. Mit deutlichem Abstand
folgen Frankfurt mit einem leichten Plus von 5% (auf 700 Mio. Euro)
und Hamburg, das mehr als ein Viertel eingebüßt hat (550 Mio. Euro).
Der Rückgang der Preise für Bestandsobjekte auf etwa 1.850 Euro/m²
(-15 % gegenüber Q1 2019) bzw. bei Projektentwicklungen auf 4.150
Euro/m² (-2 % gegenüber Q1 2019) ist zunächst nur ein akuter Befund
und insbesondere bei den Bestandsobjekten verursacht durch den Handel
von qualitativ schlechteren Objekten in Nebenlagen - ein Phänomen der
steigenden Preise im Verkauf, wie auch der Baukosten. "Der
Wirtschaftlichkeitsgedanke erlaubt Projektentwicklern ein Umdenken -
aktuell ziehen viele Entwickler in Erwägung, Projekte bereits vor
Fertigstellung oder auch nur Grundstücke im Entwicklungsstadium zu
verkaufen, nicht zuletzt gepuscht vor allem bei kleineren
Marktteilnehmern durch den Fakt, dass Herstellungskapazitäten
erschöpft sind und daher ein frühzeitiger Exit gesucht wird", so
Helge Scheunemann. Und Kortmann ergänzt: "Andere Entwickler wollen
ihr Vertriebsrisiko senken und sich den Liquiditätszufluss bereits
vorab sichern, solange die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken anhält.
Zuletzt greifen auch hier politische Maßnahmen, wie beispielsweise
die Verortung von gefördertem Wohnungsbau auf dem Grundstück."
Beides erschwere eine Lösungsfindung und Baureife und damit das
Erstellen von neuem Wohnraum. Die Käufer hingegen würden die Chance
sehen, sich Grundstücke oder Projekte zu sichern, ohne das
mittlerweile hohe Planungsrisiko für Neubauentwicklungen eingehen zu
müssen.
Kortmann abschließend: "Der Ausblick für die kommenden sechs
Monate wird maßgeblich durch die politischen Akteure bestimmt. Wir
erwarten, dass die derzeit vor allem in der Landespolitik in Berlin
stattfindende Verschärfung der Debatte auch Auswirkungen auf das
Transaktionsgeschehen in Deutschland insgesamt haben wird. Investoren
werden die Entwicklungen sehr genau beobachten und insbesondere ein
weiteres Engagement in Berlin überdenken. Nicht zuletzt aufgrund des
nach wie vor vorhandenen Nachfrageüberhangs bei Mietern und
Investoren gehen wir davon aus, dass 2019 ein Transaktionsvolumen von
16,5 Mrd. Euro nicht überschritten wird. Das wäre gegenüber dem
Fünfjahresschnitt ein leichter Rückgang von fünf Prozent."
*Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10
WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen
mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge
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Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com
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Datum: 04.07.2019 - 10:30 Uhr
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