Auch weiter steigende Preise auf dem Immobilien-Investmentmarkt können den Produktmangel nicht ausgleichen - Mangels großer Portfoliotransaktionen ist der Jahresauftakt verhalten
(ots) - Und da sind sie wieder, die negativen Zinsen.
Erstmals seit 2016 fielen die Renditen der 10-jährigen Bundesanleihen
wieder in den roten Bereich und zerstörten damit die Hoffnungen von
Banken, Sparern und Anleiheinvestoren auf eine Rückkehr zur
Normalität. Die Europäische Zentralbank (EZB) machte zumindest jüngst
immer deutlicher klar, dass eine Zinswende weiter nach hinten
verschoben werden wird, sollte sich die Konjunktur weiter eintrüben.
"Faktisch hat es die EZB während der Boomjahre - zumindest aus
deutscher Sicht - verpasst, die Zinsen frühzeitig anzuheben und sich
damit eines wesentlichen Instrumentariums beraubt, um bei
nachlassender wirtschaftlicher Dynamik oder gar einer Rezession
gegensteuern zu können", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Tschammler weiter: "Angesichts der reduzierten Wachstumsaussichten in
den meisten europäischen Staaten ist eine Zinserhöhung zumindest für
2019 vom Tisch. Mit diesen Entwicklungen haben sich auch für den
deutschen Immobilien-Investmentmarkt die Rahmenbedingungen wieder
geändert. Wurde noch vor rund neun Monaten über ein Ende der
Renditekompression und im Ausblick über tendenziell steigende
Renditen diskutiert, ist dieses Szenario nun nicht mehr aktuell."
Für ein "Zwei ist die neue Drei"-Postulat in Bezug auf die
Spitzenrenditen erscheine es zwar noch zu früh, mit dem erneuten
Absinken der Renditen für Bundesanleihen gäbe es aber neuen Spielraum
für einen weiteren Renditerückgang bei Immobilien. "Unterstützt wird
diese These durch drei fundamentale Entwicklungen", so Timo
Tschammler:
- "Die anhaltend starke Flächennachfrage, die sich bislang relativ
unbeeindruckt von der konjunkturellen Schwäche zeigt und Basis
für weitere Mietpreissteigerungen ist.
- Die globale Investmentnachfrage nach Immobilien bleibt hoch und
könnte im Trend in den nächsten Jahren sogar noch zunehmen. Bis
2021 laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von rund 150 Mrd.
Euro aus, die mit Renditen von über 3% verzinst sind. Bei der
Wiederanlage des Kapitals werden sich die Investoren die Frage
stellen müssen, ob sie bei anhaltenden Minizinsen erneut in
Anleihen investieren, oder ob sie in alternative Investments -
zu denen auch Immobilien gehören - umschichten.
- Das Angebot an adäquaten Investmentprodukten bleibt kurz- und
mittelfristig knapp. Das gilt grundsätzlich für alle
Assetklassen, insbesondere aber für Büroimmobilien. In diesem
Sektor reduzierte sich die Anzahl der Transaktionen von
2015-2018 um 23% bei gleichzeitig steigendem
Transaktionsvolumen. Eine signifikante Ausweitung von fungiblen
Verkaufsobjekten ist aktuell nicht abzusehen. Dieses
Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage sollte deshalb
weiterhin preistreibend wirken."
Mangels großer Portfolios sinkt Transaktionsvolumen* im
Jahresvergleich um fast ein Viertel
Es kann nicht immer nur nach oben gehen. Mit dieser Erkenntnis ist
der deutsche Investmentmarkt in das Jahr 2019 gestartet. Und auch
weiter steigende Preise können den Produktmangel nicht in jedem
Quartal ausgleichen. Inklusive der Assetklasse Living* wurden in den
Monaten Januar bis März Immobilien im Wert von knapp 15,3 Mrd. Euro
verkauft und damit rund 22 Prozent weniger als im gleichen Zeitraum
2018. Auf ausschließlich gewerblich genutzte Immobilien entfielen
11,3 Mrd. Euro.
"Hauptverantwortlich für das insgesamt rückläufige
Transaktionsvolumen ist das Ausbleiben von großen Portfolioverkäufen
im ersten Quartal. In der Summe konnten lediglich rund 4,2 Mrd. Euro
registriert werden, 43 Prozent weniger als in Q1 2018", erklärt Helge
Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die beiden größten
Portfoliotransaktionen des gerade abgelaufenen Quartals waren der
Erwerb von über 2.800 Wohneinheiten durch die Deutsche Wohnen von
Akelius sowie der Verkauf von 34 Industrieimmobilien im Volumen von
260 Mio. Euro durch einen britischen Fonds-Manager. "Das
Investitionsinteresse bleibt aber nach wie vor intakt, zudem befinden
sich zahlreiche, teilweise auch größere Immobilien oder Portfolios in
Verkaufsprozessen, so dass wir uns damit weiterhin auf ein
Gesamtjahresvolumen von rund 70 Mrd. Euro zubewegen", betont Timo
Tschammler. Die Anzahl der Transaktionen ist im Vergleich zum
Vorjahresquartal zwar auch gesunken, der Rückgang fällt mit 12
Prozent aber deutlich weniger stark aus als in Bezug auf das absolute
Volumen. Als Konsequenz ergibt sich eine kleinere durchschnittliche
Transaktionsgröße von rund 38 Mio. Euro pro Transaktion.
Dominanz von Berlin verstärkt sich deutlich - Büroimmobilien nach
wie stark gefragt
Auffällig im ersten Quartal war das gegenüber dem Gesamtmarkt
schwächere Investitionsvolumen in den Big 7. Hier stach eigentlich
nur Berlin heraus. In der Hauptstadt legte das gesamte
Transaktionsvolumen (inklusive Living) um mehr als ein Drittel auf
fast 4 Mrd. Euro zu und vereint damit allein 46 Prozent des
Transaktionsvolumens aller Big 7 auf sich. Insbesondere elf
Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich hatten für dieses
herausragende Ergebnis gesorgt. Ansonsten mussten in allen Hochburgen
teilweise deutliche Rückgänge gegenüber dem Vorjahresquartal
konstatiert werden. Die reichten von minus 8 Prozent in Stuttgart bis
zu minus 76 Prozent in München.
Aggregiert über alle Big 7 ergab sich ein Transaktionsvolumen
(inklusive Living) von 8,6 Mrd. Euro, gleichbedeutend einem Minus von
23 Prozent. Auf ausschließlich gewerblich genutzte Immobilien
entfielen in den sieben Immobilienhochburgen 6,0 Mrd. Euro. Dies
entspricht einem Rückgang von 29 Prozent.
Außerhalb der Big 7 wurden 44 Prozent des gesamtdeutschen Volumens
von 15,3 Mrd. Euro investiert, hier ergab sich im 12-Monatsvergleich
ebenfalls ein deutliches Minus von 20 Prozent. "Trotz dieser
Rückgänge im Transaktionsvolumen bleiben wir dabei: die Einbußen in
den großen Metropolen sind in keiner Weise einer rückläufigen
Nachfrage geschuldet. Wir gehen davon aus, dass die Aktivitäten im
weiteren Jahresverlauf insgesamt wieder dynamisiert werden", so
Tschammler.
In Bezug auf die Assetklassen hat sich hinsichtlich der relativen
Anteile kaum eine Veränderung gegenüber 2018 ergeben. Der Fokus der
Investoren liegt weiterhin eindeutig auf Büroimmobilien, die auf
einen Anteil von 38 Prozent kommen. "Dass Investoren daneben aber
immer öfter auch alternative Produkte in ihr Portfolio einmischen,
zeigt die Entwicklung der Assetklasse Living", so Tschammler. Deren
Anteil ist im ersten Quartal mit 29 Prozent höher als im Gesamtjahr
2018 (27 %). Neben traditionellen Wohn-Portfolios sind es nach wie
vor Studentenwohnungen oder Pflege- und Seniorenheime, die Investoren
verstärkt auf ihrem Schirm haben.
Trotz der weiterhin zahlreichen negativen Schlagzeilen rund um
Einzelhandelsimmobilien hat sich deren Anteil bei 13 Prozent
stabilisiert. Und: im aktuellen Quartal fanden sich auch für
Shoppingcenter wieder einige Käufer; acht Transaktionen konnten hier
registriert werden, immerhin nur drei weniger als in den letzten
beiden Quartalen 2018 zusammen. "Der Re-Positionierungsprozess dieser
Nutzungsart ist im vollem Gange und Bestandshalter und Betreiber
prüfen, wie sich digitale Erlebnis- und Einkaufswelten in ihre Center
integrieren lassen. Angesichts rückläufiger Frequenzen und steigender
E-Commerce-Umsatzanteile bedarf es allerdings teilweise langwieriger
und vor allem kostenintensiver Umstrukturierungen. Ganz anders ist
das Bild bei Fachmarktprodukten. Deren Anteil am gesamten
Einzelhandelsvolumen beträgt fast 44 Prozent und bestätigt das nach
wie vor große Interesse an Fachmärkten, Fachmarktzentren und
Supermärkten. Investoren sehen hier vor allem bei Immobilien mit
Lebensmittelhändlern ein nach wie vor interessantes und gegenüber dem
Online-Handel weitgehend resistentes Anlageprodukt", so Helge
Scheunemann.
Im Verhältnis von deutschen und ausländischen Investoren hat sich
im aktuellen Quartal eine Verschiebung hin zu einheimischen Käufern
ergeben. In den ersten drei Monaten entfiel nur insgesamt ein Drittel
auf ausländische Käufer, entsprechend 67 Prozent auf deutsche
Investoren.
An großvolumigen Immobilieninvestments sind vor allem ausländische
Investoren interessiert. "Da hier die Verkaufsprozesse und Due
Diligence-Prüfungen aber grundsätzlich deutlich länger dauern, kann
das erste Quartal nur als Momentaufnahme dienen. Im weiteren
Jahresverlauf sollte der Anteil ausländischer Investoren wieder
zunehmen. Indiz hierfür ist auch, dass Investoren aus den beiden
traditionell größten Herkunftsländern, Großbritannien und USA, im
Saldo aus Käufen und Verkäufen ihre Immobilienbestände im ersten
Quartal in Deutschland erweitert haben", so Timo Tschammler.
Potenzial bei Renditekompression noch nicht ausgeschöpft?
Wann immer die Immobilienakteure denken, der Boden für die Rendite
sei gefunden, lehrt der Markt etwas anderes. Und in der Tat haben
sich die Rahmendaten mit der nun klaren Absage der EZB an eine
Zinserhöhung in diesem Jahr wieder fundamental geändert. Als Folge
einer schwächelnden Wirtschaft und der Flucht der Investoren in
sichere Häfen wie z.B. deutsche Staatsanleihen sanken deren Renditen
auf Niveaus, die überwunden schienen. "Dieses anhaltend niedrige
Leitzinsniveau lässt Investoren, die auf berechenbare und stabile
Renditen setzen wollen oder müssen, gegenüber der Anlage "in Beton"
so gut wie keine Alternativen", so Tschammler. Und diese
Alternativlosigkeit zeigt sich vor allem bei der Renditeentwicklung
innerhalb der Assetklasse Büro. Mit einer über alle sieben Hochburgen
hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,06 % zeigt sich im
Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang von 5
Basispunkten, im 12-Monatsvergleich sind es damit 20 Basispunkte
weniger. "Eine genaue Prognose für den Rest des Jahres fällt
angesichts der bereits erreichten Niveaus schwerer denn je. Aus
derzeitiger Sicht sehen wir aber Spielraum für weitere 10 Basispunkte
in jeder der Big 7, so dass die über alle Städte gemittelte
Spitzenrendite Ende 2019 dann bei 2,96% liegen würde", erklärt
Scheunemann. Eine ähnliche Entwicklung gilt auch für Top-Objekte in
Teilmärkten abseits der Spitzenlagen. Diese profitieren vom
Angebotsmangel in den Top-Lagen und den Ausgleichbewegungen der
Investoren. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt und
erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,41 % den niedrigsten
Stand seit zehn Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt gerade
noch 35 Basispunkte.
"Mit der Fortsetzung der Renditekompression im ersten Quartal hat
sich in Kombination mit der weiterhin positiven Mietentwicklung von
12,9% im 12-Monatsvergleich eine erneut signifikante Wertsteigerung
der Büro-Spitzenwerte ergeben", betont Timo Tschammler.
Nach zwei Quartalen mit einer Verschnaufpause haben im ersten
Quartal auch die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien in bester
Lage mit Zehnjahresmietverträgen wieder reagiert. Aggregiert über die
Logistikregionen der Big 7 haben sie und um weitere 10 Basispunkte
auf nun 4,00% nachgegeben. Tendenz bis Ende des Jahres: weiterer
Rückgang auf 3,75%. "Im Logistik-Segment beobachten wir vermehrt
Einzeltransaktionen im oberen zweistelligen Mio.-Euro-Bereich mit
deutlich länger laufenden Mietvertragslaufzeiten bis zu 20 Jahren,
die bereits jetzt für Renditen von deutlich unter 4% gehandelt
werden", so Tschammler
Bei Einzelhandelsimmobilien folgen die Renditen der aktuellen
Nachfragepräferenz für Fachmarktprodukte. Sowohl für Fachmarktzentren
als auch für einzelne Fachmärkte gaben die Renditen um jeweils 10
Basispunkte auf 4,40% bzw. 5,10% gegenüber dem Vorquartal nach.
Unverändert geblieben sind die Spitzenrenditen für Shoppingcenter mit
4,10% und für innerstädtische Geschäftshäuser mit 2,87%. Bei beiden
Nutzungsarten werden auch bis Ende des Jahres keine Veränderungen
erwartet.
* umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und
Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien sowie
Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten
und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme
einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser,
Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken
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Datum: 03.04.2019 - 11:43 Uhr
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