Pessimismus macht sich breit - Deutscher Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW)
(ots) - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)
von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW)
ist im 4. Quartal 2018 tiefer in den negativen Bereich gerutscht. Mit
minus 10,8 Punkten (nach minus 4,5 Punkten im Vorquartal) verzeichnet
er den niedrigsten Stand seit fast zwei Jahren (im 1. Quartal 2017
minus 12,0 Punkte).
Im Vergleich zum Vorquartal ist sowohl die Einschätzung der
Finanzierungssituation (um 9,8 auf minus 2,6) als auch die der
Finanzierungserwartung (um 2,8 auf minus 18,9 Punkte) rückläufig. Der
Abwärtstrend, der seit Mitte 2015 auf den
Immobilienfinanzierungsmärkten erkennbar ist, setzt sich damit fort.
Vor allem die hierzulande rückläufige Konjunktur dürfte Eingang in
die Einschätzungen der Experten gefunden haben. Von der negativen
Stimmung in den Jahren 2011 und 2012 ist der Markt allerdings noch
ein gutes Stück entfernt.
Stationärer Einzelhandel mit Negativ-Höchstwert
Bei der Finanzierungssituation dominiert ein einheitliches Bild
über alle Assetklassen hinweg: Büro, Einzelhandel, Logistik und
Wohnen wurden negativer bewertet als im Vorquartal.
Auffällig bleiben die sehr schwachen Einschätzungen für den
stationären Einzelhandel. Etwas mehr als die Hälfte (51,5 Prozent)
der Befragten gab an, dass sich die Finanzierungssituation für
Einzelhandelsimmobilien in den vergangenen sechs Monaten eingetrübt
habe. Für die kommenden sechs Monate prognostizieren sogar 57,6
Prozent weitere Verschlechterungen bei der Finanzierung. Im Gegensatz
zum Vorquartal erwartet keiner der Experten in den nächsten sechs
Monaten eine Verbesserung. Die Assetklasse Einzelhandel zeigt damit
mit minus 54,6 Punkten den höchsten Negativwert der seit Ende 2011
durchgeführten DIFI-Befragung.
Für die Logistikbranche, die in der Regel vom Rückgang im
Einzelhandelsbereich profitiert, kann der Saldo aus Status und
Erwartungen nur noch mit einer leicht positiven Veränderung
aufwarten. Für Büro und Wohnen haben sich die Einschätzungen der
Aussichten im Vergleich zum Vorquartal leicht verschlechtert.
Verschlechterung der Refinanzierungsbedingungen erwartet
Auch bei der Refinanzierung sind die Experten pessimistisch.
Bezüglich der aktuellen Situation wurden lediglich die Einlagen etwas
besser bewertet als im Vorquartal (+ 0,3 Punkte), wenn auch immer
noch leicht negativ notierend mit einem aktuellen Stand von -3,4
Punkten. Die Mortgage Backed Securities verbleiben unverändert bei
einem Saldo von Null, während für Pfandbriefe, Schuldverschreibungen
und Immobilienaktien teils beträchtliche Verschlechterungen zu
verzeichnen sind.
Noch deutlich pessimistischer sehen die Experten die kommenden
sechs Monate: im Vergleich zum Vorquartal sinken alle Parameter um
Werte zwischen 6,8 Punkten (bei den Einlagen) und satten 25,5 Punkten
(bei den Schuldverschreibungen). Die Erwartungen zu Immobilienaktien
fielen seit dem Vorquartal um 18,4 Punkte auf einen Stand von -44,5
Punkten. Die positiven Erwartungen, die die Umfrageteilnehmer in der
Befragung vom 3. Quartal noch geäußert haben, gehören somit der
Vergangenheit an. Hier spielen vor allem die Ende September von den
USA angekündigte erneute Leitzinserhöhung sowie das absehbare Ende
der ultralockeren Geldpolitik der EZB eine Rolle. Bei den Spreads für
Hypothekenpfandbriefe und ungedeckte Bankschuldverschreibungen werden
für das kommende halbe Jahr hingegen kaum Veränderungen gesehen.
Mangelnde Anlagealternativen treiben Preise immer noch stärker an
als Zinsen
Besonderes Interesse galt in der Sonderfrage des aktuellen DIFI
den Bestimmungsfaktoren der Preisentwicklung sowie der Entwicklung
der Marktwerte von Gewerbeimmobilien in den sieben größten deutschen
Immobilienhochburgen. Gegenübergestellt wurden die Ergebnisse der
gleichen Befragung aus 2014.
Im ersten Teil der Sonderfrage wurden die Teilnehmer nach den
ihrer Einschätzung nach wichtigsten Preistreibern befragt. Zwar
bleibt der Mangel an Anlagealternativen für die meisten der Befragten
der Haupttreiber, mit 62 Prozent liegt dieses Ergebnis aber noch
unter dem von 2014 (69 Prozent). Wenngleich deutlich von 16 auf 29
Prozent gestiegen, bestimmen die niedrigen Zinsen in den Augen der
Befragten den Preiszuwachs nach wie vor nur in untergeordneter Weise.
Sonstige Gründe wie Anlagedruck durch hohe Liquidität oder die
allgemeine Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt, die im Jahr 2014 noch
angeführt wurden, spielten in der aktuellen Befragung keine Rolle.
Die Experten sind sich einig: Das Geld ist billig und andere Anlagen
sind weniger attraktiv.
Der zweite Teil der Sonderfrage beschäftigte sich mit der weiteren
Entwicklung der Marktwerte in den Big-7-Städten. Wie zu erwarten war,
gibt es größere Verwerfungen im Segment der Einzelhandelsimmobilien.
Der wachsende Onlinehandel hat den stationären Einzelhandel in den
vergangenen Jahren immer weiter aus den Innenstädten vertrieben. Das
findet sich auch in den Experteneinschätzungen wieder: Während 2014
noch mehrheitlich mit Marktwertsteigerungen im Einzelhandel gerechnet
wurde, prognostizieren 53 Prozent der Teilnehmer in der aktuellen
Befragung leicht sinkende Werte. Gleichbleibende Werte werden für
Logistik- und Wohnimmobilien erwartet.
Im letzten Teil der Sonderfrage wurden die Experten zu ihren
Zinserwartungen für die kommenden beiden Jahre befragt. Hier fällt
vor allem auf, dass der 3-Monats-Euribor Ende 2019 im deutlich
negativen Bereich und Ende 2020 in einem Korridor negativer Werte
gesehen wird. Dies überrascht vor dem Hintergrund, dass einerseits
die EZB den Leitzins noch bis Mitte 2019 stabil halten möchte und
andererseits mit weiteren Zinserhöhungen vonseiten der Fed zu rechnen
ist.
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Datum: 13.12.2018 - 10:05 Uhr
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