Büromarkt Deutschland: Erneut sehr starkes Ergebnis - nur 2,5 % unter letztjährigem Rekordumsatz
(ots) - Im ersten Halbjahr 2018 wurden an den acht
wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen,
Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München gut 1,85 Mio. m²
Bürofläche umgesetzt. Die Schwelle von 1,8 Mio. m² wurde das zweite
Jahr in Folge überschritten und der Vorjahresrekord nur um rund 2,5 %
verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die
wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Zweitbeste Zwischenbilanz aller Zeiten; 1,8 Mio.-m²-Schwelle
wird zum zweiten Mal überschritten
- Leerstandsabbau setzt sich unverändert fort; -15 % über alle
Standorte
- Mietpreisanstiege auf breiter Front; Spitzenmiete steigt im
Schnitt um gut 5 %
- Perspektiven 2018: Erneut sehr hoher Flächenumsatz und anhaltend
steigende Mieten
"Die deutschen Büromärkte laufen weiter auf Hochtouren. Im ersten
Quartal wurde an den wichtigsten Standorten insgesamt ein
Flächenumsatz von gut 1,85 Mio. m² registriert. Damit konnte bereits
das zweite Jahr in Folge die Schwelle von 1,8 Mio. m² übertroffen und
das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt werden. Die erst im
vergangenen Jahr aufgestellte neue Bestmarke wurde nur um 2,5 %
verfehlt", erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer von BNP Paribas
Real Estate Deutschland und Head of National Office Advisory. "Auch
wenn die BIP-Prognosen für die nächsten zwei Jahre etwas
zurückgenommen wurden, sind die aktuellen Rahmenbedingungen weiterhin
sehr gut und beflügeln die Nutzermärkte. Der, wenn auch etwas
verlangsamte, Beschäftigungsanstieg, eine niedrige Arbeitslosigkeit
und volle Auftragsbücher bilden die Eckpfeiler für ein stabiles
konjunkturelles Umfeld, das sich in einer hohen Nachfrage auf den
Büromärkten widerspiegelt".
Wie üblich weist die Entwicklung in den einzelnen Städten
allerdings durchaus Unterschiede auf, wofür auch der jeweilige Umfang
bereits realisierter oder noch zu erwartender Großabschlüsse
verantwortlich ist. Den höchsten Umsatz erzielte München mit 466.000
m² (+15 %), womit die bayerische Landeshauptstadt das beste Resultat
seit 2001 erreichte und sich wie auch im vergangenen Jahr klar an die
Spitze aller Standorte setzte. Auf Platz zwei folgt Berlin mit
382.000 m² (-3 %). Der leichte Rückgang resultiert dabei aus einem
nicht ausreichenden Angebot, das dazu führt, dass eine Reihe von
Gesuchen aktuell nicht umgesetzt werden können. Großflächige Verträge
können darüber hinaus fast nur noch in Projekten mit entsprechendem
Vorlauf abgeschlossen werden. Den Bronzeplatz belegt Frankfurt mit
273.000 m² (-10 %). Das Ergebnis der Bankenmetropole liegt trotz
eines bislang noch relativ niedrigen Anteils an Großabschlüssen
deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt, was für eine insgesamt
lebhafte Nachfrage spricht. In Hamburg fehlen Großabschlüsse über
10.000 m² bisher noch vollständig, worin der wichtigste Grund für den
Umsatzrückgang um 16 % auf 249.000 m² zu sehen ist.
Ähnlich stellt sich die Situation in Düsseldorf und Köln dar. Auch
hier konnten noch keine großflächigen Verträge beobachtet werden.
Demzufolge ist Düsseldorf knapp an der 200.000-m²-Marke gescheitert
und kommt auf einen Flächenumsatz von 195.000 m², was einem Rückgang
um knapp 13 % entspricht. In Köln werden 117.000 m² verzeichnet,
womit die Domstadt gut 22 % hinter ihrem Vorjahresergebnis
zurückbleibt. Deutlich besser lief es in den beiden übrigen Städten.
Sowohl in Essen (89.000 m²; +65 %) als auch in Leipzig (80.000 m²;
+18 %) wurde für das erste Halbjahr ein neuer Rekordumsatz
registriert. Während Essen von einem sehr hohen Anteil großer
Verträge profitierte, verteilte sich die Nachfrage in Leipzig auf
breiter Front vor allem auf kleine und mittlere Größenklassen.
Durchschnittliche Leerstandsquote unter 5 %
Im Verlauf der letzten zwölf Monate hat sich der Leerstandsabbau
umfangreich fortgesetzt. Über alle Standorte betrachtet liegt das
aktuelle Volumen mit 4,59 Mio. m² um 15 % niedriger als vor einem
Jahr. Mit Ausnahme von Düsseldorf, wo die Leerstände leicht um 4 %
auf 953.000 m² angezogen haben, weisen alle übrigen Städte
zweistellige Rückgänge auf. Um über ein Drittel (-38 %) hat sich das
Angebot in Köln verringert, wo dem Markt nur noch 208.000 m² zur
Verfügung stehen und sich die Leerstandsrate mit 2,6 % fast schon
Berliner Verhältnissen annähert. Aber auch in München hat sich das
Leerstandsvolumen um rund ein Viertel reduziert und liegt bei 634.000
m². Dies entspricht einer Leerstandsrate von 3,0 % im Gesamtmarkt und
lediglich noch 2,1 % im Stadtgebiet. Die gleiche Quote (2,1 %) weist
Berlin auf, allerdings im gesamten Marktgebiet. Die Leerstände von
405.000 m² (-21 %) reichen bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu
befriedigen, insbesondere nicht im Segment moderner Flächen.
Auch in Hamburg wird die 5-%-Marke mittlerweile unterschritten.
Der Leerstand von 676.000 m² (-11 %) entspricht einer Leerstandsrate
von 4,8 %, und in Essen notiert sie mit 162.000 m² (-16 %) bei 5,2 %.
In ähnlicher Größenordnung vollzog sich der Abbau in Leipzig, wo
268.000 m² (-17 %) einer Leerstandsrate von 7,1 % entsprechen. In
Frankfurt bedeutet ein Leerstand von 1,28 Mio. m² (-16 %) eine
Leerstandsquote von 8,3 % - der niedrigste Wert seit 2002. Gerade
hier zeigt sich aber auch die Problematik der Flächenknappheit in
zentralen Lagen; im Bankenviertel beläuft sich der Wert auf lediglich
2,7 %.
Neben dem kontinuierlichen Abbau der Gesamtleerstände kommt dem
Segment der Flächen mit moderner und damit nachfragegerechter
Ausstattungsqualität eine besondere Bedeutung zu. Hier vollzieht sich
die Entwicklung noch rasanter. Im Vorjahresvergleich hat sich das
Volumen dieser Flächen über alle Standorte um gut 20 % auf nur noch
1,41 Mio. m² verringert. Nicht einmal mehr jeder dritte Quadratmeter
der aktuellen Leerstände verfügt damit über einen Standard, der von
der überwiegenden Mehrheit aller Nutzer nachgefragt wird.
Mietwachstum hält an
Erwartungsgemäß hat sich das Mietpreiswachstum in fast allen
Städten fortgesetzt. Im Schnitt aller Standorte haben die
Spitzenmieten innerhalb eines Jahres um gut 5 % zugelegt.
Verantwortlich hierfür ist einerseits die starke Nachfrage aufgrund
der guten konjunkturellen Rahmenbedingungen, andererseits das in
vielen Städten mittlerweile kaum noch ausreichende Angebot,
insbesondere an größeren, modernen Büroflächen in zentralen Lagen.
Dies zeigt sich gerade auch in Frankfurt, wo der Mietpreisanstieg in
den vergangenen zwölf Monaten mit knapp 12 % auf eine Spitzenmiete
von aktuell 43 EUR/m² am stärksten ausfiel. Gerade das Neubauangebot
konzentriert sich hier beispielsweise auf nur wenige Objekte. Um 10 %
hat die Höchstmiete in Berlin angezogen, wo 33 EUR/m² anzusetzen
sind. In der Hauptstadt wird sich der Trend spürbar steigender Mieten
vor dem Hintergrund des viel zu geringen Flächenangebots auch in den
kommenden Jahren fortsetzen. In München liegt die Spitzenmiete bei
37,50 EUR/m² und damit 3 % höher als vor einem Jahr. Da sich das
Angebot an hochwertigen Flächen in der Innenstadt auch durch
Neubauvorhaben kaum signifikant erhöhen wird, zeichnet sich in der
bayerischen Landeshauptstadt eine weitere Beschleunigung der
Mietpreisanstiege ab, was auch in einer im vergangenen Jahr bereits
um 10 % gestiegenen Durchschnittsmiete zum Ausdruck kommt. Aber auch
in Hamburg (27 EUR/m²) und Leipzig (13,50 EUR/m²) haben die
Top-Mieten mit jeweils rund 4 % deutlich zugelegt. Etwas geringer
fiel der Anstieg in Düsseldorf (27 EUR/m²) und Köln (22 EUR/m²) mit
jeweils rund 2 % aus. Der einzige Standort mit einer stabilen
Spitzenmiete ist Essen, wo weiterhin 15 EUR/m² anzusetzen sind.
Analog zu den Höchstmieten haben in vielen Städten auch die
Durchschnittsmieten angezogen und sich im Schnitt um gut 7 % erhöht,
sodass insgesamt steigende Mietpreisniveaus in vielen Lagen und
Marktsegmenten zu verzeichnen sind.
Perspektiven 2018: voraussichtlich das zweitbeste Ergebnis aller
Zeiten
"Zwar wurden die aktuellen Prognosen für das BIP-Wachstum in
diesem und im nächsten Jahr etwas zurückgenommen, trotzdem zeichnet
sich weiterhin ein solides Wachstum ab. Gerade im laufenden Jahr sind
die flankierenden Rahmenbedingungen noch sehr günstig. Hinzu kommt,
dass viele Unternehmen aufgrund ihrer positiven Umsatz- und
Geschäftsentwicklung bereits in den ersten Monaten des Jahres
begonnen haben, zu investieren und ihre Wachstumspläne umzusetzen.
Davon werden die deutschen Büromärkte auch im zweiten Halbjahr
profitieren. Ein Rückgang der Nachfrage lässt sich auch anhand der
Gesuche bislang nicht feststellen. Vor diesem Hintergrund spricht
alles für einen erneut sehr hohen Flächenumsatz. Dies wird
voraussichtlich das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis; ob es
erneut gelingt, die 4-Mio.-m²-Schwelle zu übertreffen, bleibt aber
noch abzuwarten. Der Leerstandsabbau dürfte sich im weiteren
Jahresverlauf in den meisten Städten noch fortsetzen, sodass an
vielen Standorten noch keine Entspannung beim zu geringen Angebot
moderner Flächen in zentralen Lagen zu erwarten ist. Demzufolge
deutet alles darauf hin, dass sich die Mietpreisanstiege fortsetzen
und in der einen oder anderen Stadt auch noch beschleunigen werden",
prognostiziert Riza Demirci.
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Datum: 04.07.2018 - 12:50 Uhr
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