Viele Deals aber weniger Umsatz auf dem deutschen Retail-Investmentmarkt
(ots) - Auf den ersten Blick bleibt der
Retail-Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,76
Mrd. EUR deutlich hinter dem sehr guten Vorjahresergebnis (-40 %)
sowie dem zehnjährigen Durchschnitt (-24 %) zurück. Dies ergibt die
Analyse von BNP Paribas Real Estate.
"Betrachtet man jedoch ausschließlich den Umsatz, den
Einzelverkäufe generierten, ergibt sich ein etwas anderes Bild: Mit
rund 1,58 Mrd. EUR, entsprechend 90 % des Gesamtvolumens, erreichen
Singledeals eine überdurchschnittliche Bilanz, zu der ähnlich viele
Verkäufe wie im Vorjahreszeitraum beigetragen haben", sagt Christoph
Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of
Retail Services. Im Umkehrschluss ist weniger ein Rückgang der
Nachfrage, als vielmehr ein sehr geringer Umsatz im Portfoliosegment
ursächlich für den insgesamt moderaten Jahresauftakt. Im Zuge der
bisher fehlenden großvolumigen Paketverkäufe und dem hohen
Umsatzanteil kleiner und mittlerer Transaktionen im Segment bis 50
Mio. EUR (66 %), fällt auch das durchschnittliche Volumen pro Deal
mit 18 Mio. EUR wesentlich niedriger aus als zu Jahresbeginn 2017 (29
Mio. EUR).
Hamburg mit außergewöhnlichem Volumen vorne
Die regionale Verteilung des bundesweiten Investitionsvolumens von
Einzelhandelsobjekten ist zu etwas mehr als einem Viertel auf die Big
Six und demzufolge zu knapp drei Vierteln auf Standorte außerhalb der
großen Metropolen aufgesplittet. Damit ist der Umsatz der Top-Städte,
der sich auf 460 Mio. EUR beläuft, zwar gesunken (-19 %), ihr Anteil
am Gesamtergebnis hat sich jedoch um 7 Prozentpunkte erhöht. Bezogen
auf die einzelnen Städte kristallisiert sich insbesondere Hamburg
durch größere Verkäufe als Gewinner heraus. Hier wurde mit 223 Mio.
EUR in den ersten drei Monaten soviel wie noch nie in Retail-Assets
investiert. In der Konsequenz muss sich München mit dem Silberrang
begnügen: Mit 90 Mio. EUR fiel das Resultat in der bayerischen
Landeshauptstadt, die im Vorjahreszeitraum von einigen Deals im
mittleren Segment profitierte, um 56 % geringer aus. Auf ein Ergebnis
von über 50 Mio. EUR kommt darüber hinaus noch Berlin (53 Mio. EUR),
während sich die weiteren großen Shoppingmetropolen Köln (46 Mio.
EUR), Frankfurt (36 Mio. EUR) und Düsseldorf (12 Mio. EUR) unterhalb
dieser Marke einordnen.
Nachdem im ersten Quartal 2017 innerstädtische Geschäftshäuser die
Oberhand behielten, schieben sich Fach- und Supermärkte sowie
Fachmarktzentren mit gut 41 % wie schon zum Ende der vergangenen
Jahre erneut an die Spitze der Retailobjekte. Auf den weiteren
Plätzen folgen Shoppingcenter und Geschäftshäuser mit jeweils 23 %
gleichauf. Die verbleibenden knapp 13 % steuern Kaufhäuser bei. Hier
ist vor allem der Verkauf der Karstadt Arkaden in Mülheim a. d. R.
nennenswert.
An Spezialfonds geht kein Weg vorbei
Die dominierende Anlegergruppe in puncto Retail-Investments
bleiben die Spezialfonds: Insgesamt gehen gut 28 % des
Transaktionsvolumens auf ihr Konto, womit sie sich deutlich vor den
anderen Investoren platzieren. Das Führungstrio komplettieren
Equity/Real Estate Funds (12 %), nicht zuletzt durch den Kauf der
Mülheimer Karstadt Arkaden, vor Immobilien AGs/REITs (10 %), die
gemessen an der Anzahl der registrierten Deals die Nase vorn haben.
Umfangreicher beteiligt waren zudem Versicherungen mit weiteren gut 8
%. Internationale Anleger steuern mit 28 % im Vergleich zum
Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt (41 %) sowie dem Vorjahreszeitraum
(44 %) einen unterdurchschnittlichen Wert bei. Hierbei zeichneten
Investoren aus dem europäischen Ausland für jeden fünften Euro des
Umsatzes verantwortlich, nordamerikanische Käufer stellen 8 % des
Resultats.
Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorangegangenen
Quartale haben sich die Netto-Spitzenrenditen für
Einzelhandelsimmobilien zum Jahresauftakt auf dem Niveau des
Jahresendes 2017 verfestigt. Über die Big-Six-Standorte betrachtet
beläuft sich der Rückgang im Jahresvergleich dennoch auf
durchschnittlich rund 41 Basispunkte. Sowohl in Berlin als auch in
München, die mit 2,90 % an der Spitze der großen Städte stehen, wurde
mittlerweile die 3- %-Marke durchbrochen. Knapp dahinter schließen
sich Hamburg mit 3,00 % und dicht auf den Versen Frankfurt mit 3,10 %
an. Die nordrhein-westfälischen Metropolen Düsseldorf und Köln
notieren jeweils bei 3,20 %.
Auch in den übrigen Marktsegmenten sind die Renditen in den ersten
drei Monaten stabil geblieben. Die Netto-Spitzenrendite für
Shoppingcenter liegt aktuell wie bereits vor 12 Monaten bei 4,00 %.
Den signifikantesten Rückgang verzeichnen Fachmarktzentren, die 40
Basispunkte nachgeben haben, während einzelne Fachmärkte mit 5,40 %
(-10 Basispunkte) in der Spitze noch etwas erschwinglicher sind.
Perspektiven
"Der verhaltene Jahresauftakt des Retail-Investmentmarkts ist als
Momentaufnahme und weniger als Zeichen für den Rückgang der Nachfrage
nach Einzelhandelsobjekten zu bewerten. Indizien hierfür sind nicht
zuletzt die Vielzahl der registrierten Transaktionen, das
überdurchschnittliche Einzeldealvolumen sowie ein sehr lebhaftes
Marktgeschehen in den kleinen und mittleren Größenkategorien. Ein
entsprechendes Angebot, insbesondere im Segment über 50 Mio. EUR
vorausgesetzt, ist für den weiteren Jahresverlauf davon auszugehen,
dass der Markt deutlich an Fahrt aufnimmt", so Nico Keller,
Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head
Investment.
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Datum: 13.04.2018 - 11:26 Uhr
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