JLL: In kleineren Oberzentren sinken die Einzelhandel-Spitzenmieten
(ots) - Die Trendwende bei den Mieten im Einzelhandel
hat sich im Jahr 2017 fortgesetzt: Während die Metropolen der Big 10
im Schnitt 1 Prozent nachgaben, war es auf der Ebene aller 185
betrachteten Einzelhandelsmärkte in Deutschland ein Rückgang der
Spitzenmiete von durchschnittlich 2,6 Prozent im Vergleich zum
Vorjahr, berichtet das Immobilien-Beratungsunternehmen JLL. Die
größten Rückgänge waren insbesondere in kleineren Oberzentren im
Umfeld anderer einzelhandelsstarker Märkte zu beobachten. Dagegen
erzielten Städten mit hoher lokaler Einzelhandelsrelevanz die größten
Zuwächse.
Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany:
"Einzelhandelsmieten stehen immer in direktem Zusammenhang mit
Umsätzen, die auf den jeweiligen Flächen erzielt werden. Insbesondere
der Online-Handel entzieht dem klassischen Einzelhandel Umsätze. Der
Druck auf die Margen der Einzelhändler ist nun bei den Spitzenmieten
angekommen. Die Unternehmen versuchen allerdings nicht nur die
Miethöhe pro Quadratmeter abzusenken, sondern insbesondere durch
kleinere und effizientere Läden die Gesamtmietbelastung zu
verringern."
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany: "Seit mehr als 20
Jahren haben wir nicht nur die Spitzenmiete in den größten Metropolen
Deutschlands im Blick, sondern ebenso von insgesamt 185 Städten. Das
ist für Eigentümer wie Mieter von Bedeutung, denn gerade im
Einzelhandel gibt es starke Wechselwirkungen zwischen Metropolen und
benachbarten kleinen und mittleren Einkaufsstädten."
Betrachtet man die Big 10 näher, ergeben sich auch hier deutliche
Unterschiede: Köln ist der einzige Standort unter den Big 10, der im
betrachteten Zeitraum einen leichten Anstieg der Spitzenmiete um 5
Euro verzeichnete. Während in sieben Märkten das Spitzenmietniveau
unverändert blieb, gab es in Hannover einen Rückgang um 10 Euro und
in Berlin gar um 20 Euro. Für die erste Jahreshälfte 2018 geht JLL
mit Ausnahme eines leichten Rückgangs in Hannover von stabilen
Spitzenwerten den Top-Metropolen aus, so dass aus den
Abwärtsbewegungen einzelner Märkte noch kein genereller Trend für die
Big 10 abzulesen ist.
Auch beim Flächenumsatz hat der Vermietungsmarkt mit rückläufigen
Zahlen zu kämpfen. Mit einem Gesamtergebnis von 448.200 m² bei 1.055
Mietvertragsabschlüssen ergibt sich ein Rückgang von 7 Prozent beim
Flächenvolumen gegenüber 2016. Die Anzahl der Abschlüsse ging um 2
Prozent zurück. Im Gegensatz zu anderen Assetklassen blieb auf dem
Einzelhandelsvermietungsmarkt die Jahresendrallye aus. Mit 103.500 m²
blieb das Schlussquartal nur rund 5.000 m² über dem schwächsten
Quartal des Jahres. Den 5-Jahres-Schnitt von 531.000 m² hat das
Gesamtjahr 2017 somit deutlich verfehlt und verzeichnete den dritten
Rückgang in Folge.
Der Anteil der Big 10 am Gesamtvermietungsumsatz sank auf 28
Prozent. "Einer der Gründe ist, dass in den Metropolen vor allem
kleine und mittlere Flächen mit weniger als 1.000 m² vermietet
wurden. Nur noch 29 Prozent und damit nicht mal ein Drittel der
Anmietungen entfiel in den Big 10 auf das Segment größer als 1.000
m²", erklärt Dirk Wichner. Deutschlandweit steuerte diese
Größenklasse hingegen genau die Hälfte des Umsatzes bei. Gerade in
den Großstädten geht es also überproportional kleinteilig zu.
Düsseldorf (16.900 m²) und München (15.600 m²) sowie auf einem
anderen Niveau Leipzig (8.100 m²) und Hannover (2.900 m²) konnten als
einzige Metropolen ihr Vorjahresergebnis steigern - damit lag
Düsseldorf als einzige Metropole knapp über dem eigenen
5-Jahresschnitt. Die anderen sechs Großstädte verloren derweil. Dazu
zählt auch das nach absolutem Flächenumsatz führende Berlin mit
24.100 m² und einem Rückgang von minus 31 Prozent zum Vorjahr. Der
5-Jahresschnitt liegt mit rund 50.000 m² bei mehr als dem Doppelten
des aktuellen Jahresumsatzes.
Im Branchenvergleich hat die Textilsparte mit 290 zwar die meisten
Abschlüsse beigesteuert, allerdings ging der Anteil der
neuvermieteten Flächen auf 28 Prozent zurück - vor einigen Jahren
hatte konnten hier Anteile von bis zu 40 Prozent erreicht werden. Die
Branche versucht, mit neuen Konzepten gegenzusteuern. So kamen mit
der jungen H&M-Marke Arket und dem japanischen Modedesigner Miniso
neue Akteure auf den Markt.
Die Gastronomie schaffte diesmal knapp nicht, die Marke von 20
Prozent zu erreichen, während der Bereich Gesundheit/Beauty erneut
zulegte und nun auf 16 Prozent kommt. Dirk Wichner nennt die Gründe
für dieses Wachstum: "Allein 23 Großvermietungen mit mehr als 1.000
m² verzeichnet diese Branche 2017. Neben den Drogeriemarktketten
Müller und Rossmann interessierten sich vor allem Fitness-Ketten für
diese Flächenkategorie."
Auch für das kommende Jahr rechnet Dirk Wichner mit weiten
Umbrüchen bei Händlern und im Anmietungsverhalten: "Für 2018 steht
der Einzelhandel vor weiteren Herausforderungen. Die Textilhändler,
die bereits seit einiger Zeit den massiven Druck des Onlinehandels
durch Zalando, Amazon & Co. zu spüren bekommen, zeigen, dass das
klassische Geschäftsmodell überdacht werden muss." Mehr denn je rückt
Multichannel in den Fokus. Viele kleinere Händler müssen sich hier
etwas einfallen lassen, um weiterhin mithalten zu können.
Pressekontakt:
Peter Lausmann, Senior PR Manager JLL, Tel. 069 2003 1366,
peter.lausmann(at)eu.jll.com
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Datum: 29.01.2018 - 08:30 Uhr
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