Gewerblicher Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien bleibt eine Bank
(ots) - In den ersten neun Monaten 2017 bleibt der
gewerbliche Wohninvestmentmarkt eine Bank. Mit 4,8 Mrd. Euro sind
nach Informationen von JLL im dritten Quartal fast 45 % des gesamten
Dreivierteljahresvolumens erzielt worden. Insgesamt summiert sich das
Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von Januar bis
Ende September auf 10,9 Mrd. Euro (bei 95.400 Wohneinheiten). Im
Einjahresvergleich bilanziert für 2017 damit ein Plus von 40 %. Auf
dem gleichen Transaktionsniveau bewegt sich der Fünfjahresschnitt.
Beim Blick auf einen längerfristigen Zeitraum von 10 Jahren
relativiert sich das Ausnahmeergebnis von 2015. Ein Plus von 30%
schlägt dann für das aktuelle Dreivierteljahr zu Buche. Ein
Jahresergebnis von um die 16 -17 Mrd. Euro bis zum Jahresende
erreicht sein.
Kleinere Portfolios und Projektentwicklungen sind Treiber des
Marktgeschehens. Bis dato wurden lediglich drei Portfolios mit mehr
als 2.500 Wohnungen gehandelt. Noch 2015 konnten über 20 Portfolios
in dieser Größenklasse gezählt werden, bereits 2016 waren es mit
sechs schon deutlich weniger.
Die durchschnittliche Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahr hat
zwar von 249 Wohneinheiten um 30 % auf 320 Wohneinheiten zugelegt. Im
Vergleich mit dem Schnitt der letzten fünf Jahre wurden in 2017 bis
dato um 40 % kleinere Portfolios gehandelt.
Eine weitere Trendverstärkung ist der Erwerb von
Projektentwicklungen und damit verbundenen Forward-Deals. Während
bisher vor allem deutsche Spezialfonds mit Kapital von langfristig
orientierten Anlegern aus dem Bereich der Versorgungs- und
Pensionskassen als Käufer von Projektentwicklungen auftraten, sind
aktuell auch kommunale Wohnungsgesellschaften als Käufer aktiv
geworden. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften versuchen damit,
ihren politischen Auftrag zu erfüllen, nämlich bezahlbaren Wohnraum
zur Verfügung zu stellen. Dieses Ziel kann durch eigene Entwicklungen
oder Bestandsankäufe mangels Kapazitäten und Angebot nicht mehr
erreicht werden. Das führt dazu, dass nun auf den Erwerb von
Projektentwicklungen zurückgegriffen wird. Unterstützend wirken hier
auch die kommunalen Modelle zur Baulandentwicklung, bei denen Teile
von Neubauentwicklungen als mietpreisgedämpfte Wohnungen angeboten
werden müssen. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften treten dann als
Käufer auf.
Last but not least zeichnen sich als weitere Trends das zunehmende
Interesse an gemischt genutzten Quartieren und die Risikoverteilung
auf mehrere Nutzungsklassen ab. Dazu zählen auch die Entwicklungen
von Wohnhochhäusern mit Hotel-, Einzelhandels- und Büroeinheiten.
Berlins Stärke auch als Wohnungsmarkt hat noch einmal zugenommen:
am Ende des dritten Quartals sind bereits 95 % des
Vorjahresergebnisses erreicht. Mit 2,7 Mrd. Euro entfällt ein
Viertel des gesamten Transaktionsvolumens im gewerblichen Wohnsegment
auf die Hauptstadt. Bereits überschritten wurde das letztjährige
Transaktionsvolumen im zweitplatzierten Düsseldorf mit 630 Mio. Euro
(2016: 380 Mio. Euro). Im drittplatzierten Markt Hamburg wurden bis
dato 560 Mio. Euro investiert.
Größter Vermögensaufbau bei AGs und Wohn-REITS
Nach einer kurzen Orientierungsphase im Nachgang der Übernahmen
von anderen Wohnungsgesellschaften sind die großen
Aktiengesellschaften und Wohn-REITs wieder die Käuferklasse mit dem
größten Vermögensaufbau. Fast 2,7 Mrd. Euro investierten sie netto in
deutsche Wohnimmobilien und damit bereits jetzt über 60 % mehr als
2016. Mit Abstand folgen deutsche Spezialfonds, die maßgeblich durch
den Erwerb von Projektentwicklungen Wohnimmobilienvermögen von 1,6
Mrd. Euro aufgebaut haben. Ebenfalls auf der Käuferseite ist die
öffentliche Hand mit einem Vermögensaufbau von 480 Mio. Euro.
Professionelle Asset- und Fondsmanager hingegen verkaufen
mehrheitlich. Sie tätigten netto Desinvestments von etwa 500 Mio.
Euro.
Viele offene Fragen nach der Bundestagswahl
Mit 2,7 Mrd. Euro entfiel auf ausländische Investoren ein Viertel
der direkten Wohn-Immobilieninvestments. Der Anteil liegt damit auf
dem Niveau des Vorjahres. Das Gros internationalen Kapitals kommt von
Anlegern aus Israel (1,4 Mrd. Euro). Frankreich (390 Mio. Euro) und
Großbritannien (190 Mio. Euro) folgen mit deutlichem Abstand. Das
Interesse internationaler Anleger, in Deutschlands Wohnimmobilien zu
investieren, ist ohne Frage nach wie vor hoch. Limitierend wirkt
allerdings genauso sicher die nach der Bundestagswahl unklare
Richtung, in die eine Regierungskoalition im Blick auf die Zukunft
der Immobilienbranche marschieren wird. Stichworte in diesem
Zusammenhang sind die unterschiedlichen Positionen der Parteien zur
Mietpreisbremse, die uneinheitlichen Regelungen bei der Genehmigung
von Neubauprojekten und der Neubauförderung, sowie Fragen des
sozialen Wohnungsbaus. Eine Erschwernis ganz anderer Art für eine
internationale Investorenklientel hinsichtlich eines Markteintritts
ist die sehr gute Vernetzung deutscher institutioneller Investoren
bei Projektentwicklern und Verkäufern.
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Datum: 04.10.2017 - 09:01 Uhr
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