Immobilienpreise: Pfandbriefbanken sehen keine Gefahr für Finanzstabilität
(ots) -
- Neugeschäft der Pfandbriefbanken in der Immobilienfinanzierung
wächst erneut, bei deutlich abflachender Dynamik
- Verbandspräsident Dr. Louis Hagen: "Trotz starker Nachfrage und
steigenden Preisen am Immobilienmarkt setzen Finanzierer wie
Kreditnehmer weiter auf Sicherheit"
- Pfandbrief bleibt wichtiger Teil im Refinanzierungsmix
Aus Sicht des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stellt der
anhaltende Preisauftrieb auf dem heimischen Markt für Wohnimmobilien
derzeit keine Gefahr für die Finanzstabilität dar. "Auch wenn in
einzelnen Teilmärkten durchaus Übertreibungen zu beobachten sind,
drohen aus kreditwirtschaftlicher Sicht keine Verwerfungen. Weder bei
Kreditnehmern noch bei den finanzierenden Instituten ist eine
systematisch gestiegene Risikoneigung zu beobachten", sagte Dr. Louis
Hagen, Präsident des vdp und Vorsitzender des Vorstandes der
Münchener Hypothekenbank.
Nach Daten der Analysegesellschaft vdpResearch stiegen die Preise
am deutschen Immobilienmarkt zuletzt sowohl bei Wohn- als auch bei
Gewerbeimmobilien unvermindert an. Hinsichtlich der Höhe des Anstiegs
ist jedoch eine starke regionale Differenzierung nach der
sozio-ökonomischen Attraktivität des Standorts auszumachen. Auf dem
Wohnungsmarkt wirken neben den niedrigen Zinsen derzeit unverändert
die positive demografische Entwicklung, der anhaltende
Urbanisierungstrend, ein erhöhter Beschäftigungsgrad sowie steigende
Einkommen als Treiber der Nachfrage. Insbesondere in Metropolregionen
und attraktiven Universitätsstädten, wo Einwohnerzahlen und Haushalte
zuletzt am stärksten stiegen, trifft diese jedoch auf ein sehr
begrenztes Angebot am Bestandsmarkt. Zwar lassen Genehmigungen und
Bauüberhänge eine stark steigende Neubauproduktion erwarten, dies
wird dem Markt aber aufgrund der für die Bautätigkeit typischen
Produktionsverzögerungen und hoher Kapazitätsauslastungen nur
verzögert zugutekommen. Angesichts der bestehenden Marktdynamik ist
deshalb kurzfristig mit weiteren Miet- und Preissteigerungen zu
rechnen, die sich jedoch sukzessive etwas abschwächen sollten.
Keine Lockerung der Kreditvergabestandards
Für Banken dürfte die aktuelle Entwicklung keine außergewöhnlichen
Risiken bergen, sofern die Finanzierungspraxis weiter
sicherheitsorientiert bleibt.
In Summe ist derzeit keine Lockerung der Kreditvergabestandards
seitens der finanzierenden Banken festzustellen. Vielmehr hat sich im
Zeitablauf etwa der Fremdkapitalanteil, gemessen an den
Anschaffungspreisen der beliehenen Immobilien, kaum verändert. Auch
Kreditnehmer gehen keine signifikant erhöhten Risiken ein: Während
die Zinsen in den vergangenen Jahren gesunken sind, nutzen sie die
sich daraus ergebenden Finanzierungsvorteile für längere
Zinsbindungen und höhere Anfangstilgungen. "Sowohl Kreditgeber als
auch die Kreditnehmer setzen weiterhin auf Sicherheit", so Dr. Louis
Hagen. "Darüber hinaus sollte die in Deutschland übliche
Langfristfinanzierung zum Festzins privaten wie in¬stitutionellen
Investoren ausreichend Planungssicherheit verschaffen, um diese
Risiken adäquat zu steuern."
Immobiliengeschäft setzt Wachstumskurs fort
Die aktuell positive Verfassung des Immobilienmarktes spiegelt
sich auch in den Zahlen der Pfandbriefbanken wider: Die
Darlehensneuzusagen in der Immobilienfinanzierung dominierten im
vergangenen Jahr mit vier Fünfteln das Neugeschäft und wuchsen von
131,3 Mrd. Euro im Vorjahr auf 139,4 Mrd. Euro. Dies entspricht einer
Steigerung von 6,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Nach einem Plus von
rund 18 Prozent im Jahr 2015 hat damit die Dynamik des
Neugeschäftswachstums 2016 nachgelassen. Auf die
Wohnimmobilien-finanzierung entfielen 71,7 Mrd. Euro der Neuzusagen
(+6 Prozent). Das Neugeschäft bei der Finanzierung von
Gewerbeimmobilien stieg auf 67,7 Mrd. Euro (+ 6,2 Prozent).
In der Staatsfinanzierung setzte sich währenddessen der bereits in
den Vorjahren beobachtete Konsolidierungstrend fort: 2016 sanken die
Darlehensneuzusagen um 13,2 Prozent auf 15,5 Mrd. Euro. Insgesamt ist
das Neugeschäft der Pfandbriefbanken im vergangenen Jahr um 2,3
Prozent auf 167,8 Mrd. Euro gestiegen.
Pfandbrief wichtiger Teil im Refinanzierungsmix
Über ein Drittel des Immobilienbestands der deutschen
Pfandbriefbanken befindet sich in Deckung. "Die stabile Performance
des Pfandbriefs macht ihn zur unangefochtenen Benchmark im
europäischen Covered-Bond-Universum und für Banken zu einem wichtigen
Refinanzierungsinstrument im Rahmen der Langfristfinanzierung", sagte
Dr. Louis Hagen. "Gleichzeitig hat die Politik der Europäischen
Zentralbank nach wie vor erhebliche Effekte auf den
Covered-Bond-Markt z. B. über TLTRO II und vor allem das
Covered-Bond-Ankaufprogramm. Noch ist unklar, wie ein möglicher Exit
erfolgen soll. Für Investoren und Emittenten ist es aber
entscheidend, hier möglichst frühzeitig entsprechende Signale zu
erhalten."
Emissionsgeschäft konsolidiert sich
Nach einem deutlichen Anstieg des Emissionsvolumens im Vorjahr hat
sich der Absatz von Pfandbriefen 2016 konsolidiert. So sank das
Volumen der neu emittierten Pfandbriefe von 58,1 Mrd. Euro auf 45,4
Mrd. Euro. Davon entfielen 35,1 (2015: 40,4) Mrd. Euro und damit mehr
als zwei Drittel auf Hypothekenpfandbriefe. Das Geschäftsfeld
Staatsfinanzierung verliert vor dem ökonomisch-regulativen
Hintergrund weiter an Bedeutung: Der Absatz von Öffentlichen
Pfandbriefen ging von 15,5 Mrd. Euro 2015 auf 10,3 Mrd. Euro zurück.
Schiffs- und Flugzeugpfandbriefe spielen in der aktuellen
Marktsituation weiter nur eine geringe Rolle.
Der Gesamtumlauf der Pfandbriefe hat sich per 31. Dezember 2016
auf 373,8 Mrd. Euro verringert (2015: 384,4 Mrd. Euro), was
insbesondere am anhaltenden Rückgang der öffentlichen Pfandbriefe
liegt.
Regulierung bleibt wichtiges Thema für Pfandbriefbanken
Spezialisierte Institute wie Pfandbriefbanken sind im aktuellen
Markt- und Wettbewerbsumfeld weiterhin einem erheblichen
Regulierungsdruck ausgesetzt. Die Überarbeitung der
Eigenmittelanforderungen für Kreditrisiken durch den Baseler
Ausschuss ist nach wie vor ein wichtiges Thema für die
Kreditinstitute. Hier steht ein Verhandlungsergebnis noch immer aus.
Die größte Hürde bleibt die Einführung eines Output-Floors, der aus
Sicht des Verbandes zu einem unverhältnismäßigen Anstieg der
Eigenmittelanforderungen in der Immobilienfinanzierung führen würde.
Ein zweites für den Pfandbrief und seine Emittenten wichtiges
Thema ist die von der Europäischen Kommission angestrebte stärkere
Harmonisierung der nationalen Covered-Bond-Regime in den
Mitgliedstaaten. Hier wird noch im Sommer 2017 eine Entscheidung der
Kommission erwartet. Der vdp befürwortet dieses Vorhaben
grundsätzlich, da eine Harmonisierung die Assetklasse als Ganzes in
der Wahrnehmung der Investoren weiter stärken kann. Die dadurch
entstehenden einheitlich hohen Qualitätsstandards wären zudem eine
wichtige Grundlage für die dauerhafte regulatorische Privilegierung
der erwiesenermaßen krisenresistenten Covered Bonds in der
internationalen Finanzmarktregulierung.
Subsidiaritätsprinzip beachten
Die Ende vergangenen Jahres vorgelegten Vorschläge der
Europäischen Bankenaufsichtsbehörde EBA an die Kommission schießen
aus Sicht des Verbands jedoch teilweise deutlich über das Ziel
hinaus. Einige der Vorschläge sind aus Sicht des vdp inhaltlich zu
detailliert, so dass die Gefahr einer Überregulierung und damit einer
Schwächung des Pfandbriefes besteht. Der vdp plädiert nach wie vor
für einen prinzipienbasierten Harmonisierungsansatz, bei dem die
Verantwortung für die technische Ausgestaltung den nationalen
Gesetzgebern überlassen wird.
"Eingriffe in bestehende, erfolgreiche Märkte dürfen nur mit
Augenmaß erfolgen. Es muss sichergestellt werden, dass erfolgreichen
Covered-Bond-Regimen wie dem deutschen Pfandbriefgesetz ausreichend
Spielraum für die Berücksichtigung jahrzehntelang bewährter
nationaler Praktiken bleibt. Würde allzu großer Ehrgeiz zu einem
Scheitern des Projekts führen, wäre dies für alle Beteiligten
misslich", sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Pressekontakt:
Dr. Helga Bender
E-Mail: bender(at)pfandbrief.de
Tel. 030 20915-330
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Datum: 24.04.2017 - 11:00 Uhr
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