Gewerblicher Wohninvestmentmarkt mit bemerkenswerter Entwicklung im ersten Quartal
(ots) - Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt in
Deutschland war nach Informationen von JLL im ersten Quartal 2017 von
eher kleineren Transaktionen und vor allem dem Handel von
Projektentwicklungen gekennzeichnet. Insgesamt wurden Wohnobjekte und
Portfolios in einer Größenordnung von 3,7 Mrd. Euro (27.400
Einheiten) gehandelt. Diese Zahlen sind umso bemerkenswerter, als
2016 das erste Jahr war, in dem die Zahl der angebotenen Objekte und
Portfolios in Großtransaktionen und Fusionen bereits deutlich
abgenommen hat. Seit 2012 waren diese großen Transaktionen die
zentrale Determinante des Marktvolumens. Nun zeigt sich aber im
ersten Quartal ein Transaktionsvolumen, das im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum (Q1 2016: 2,1 Mrd. Euro) um mehr als 75 % zugelegt
habe, bei einer etwa 10 % höheren Anzahl an Transaktionen (Q1 2017:
104/ Q1 2016: 95). Auch der Schnitt des Fünfjahreszeitraums (Q1
2012-Q1 2016: 91 Transaktionen pro Jahr) wird übertroffen. Die Preise
sind insgesamt deutlich gestiegen. Investoren mussten im ersten
Quartal durchschnittlich mehr als 130.000 Euro pro Einheit für
Wohnimmobilien bezahlen, ein Jahr zuvor waren es nur 95.000 Euro.
Verantwortlich für diese Entwicklung sind die zahlreichen Forward
Deals. Sie summierten sich in den ersten drei Monaten auf fast 30 %
des Transaktionsvolumens, entsprechend einem deutlichen Zuwachs
gegenüber dem Fünfjahresschnitt im jeweils ersten Quartal (10%). Pro
Wohneinheit wurden bei diesen Forward Deals etwa 260.000 Euro
investiert.
Im Mittel wechselten pro Transaktion etwa 260 Einheiten den
Besitzer, weit entfernt von den 850 Einheiten pro Deal, die im Mittel
der letzten fünf Jahre im ersten Quartal erzielt wurden. So ist es
eher überraschend, dass zwischen Januar und Ende März immerhin
sieben Transaktionen mit mehr als 1.000 Wohnungen getätigt wurden.
Das Dilemma der großen deutschen Wohnungskonzerne liegt auf der
Hand: Sie wollen weiter wachsen, aber der Markt bietet kaum noch
bestandsadäquate Objekte, die in die bestehende Risiko- und
Renditestruktur des Portfolios passen. Für ein weiteres Wachstum
müssten nun höhere Preise bezahlt und gegebenenfalls auch andere
Risikostrukturen der zu erwerbenden Portfolios akzeptiert werden.
Dazu gehört auch, dass die Konzerne damit beginnen, entweder in die
Nachverdichtung der Bestände zu investieren oder selbst
Wohnungsstandorte zu entwickeln, um ihr Standbein in prosperierenden
Wohnungsmärkten zu festigen.
Die angepasste Strategie der börsennotierten Wohnungskonzerne, das
Risikospektrum ihres Portfolios auszuweiten, hat zu einem Aufbau
ihres Wohnimmobilienvermögens um immerhin 1,2 Mrd. Euro geführt. Mit
Abstand folgen die im vergangenen Jahr sehr aktiven deutschen
Spezialfonds, die bis dato Haupterwerber von Forward Deals waren.
Größte Verkäufergruppe waren die Projektentwickler, die insgesamt
über 1,3 Mrd. Euro an Immobilienvermögen abbauten. Nettoverkäufer
waren auch die professionellen Asset-/ Fondsmanager mit fast 300 Mio.
Euro Vermögensabbau.
Am größten deutschen Wohninvestmentstandort, Berlin, wurden mit
ca. 1,3 Mrd. Euro mehr als ein Drittel des deutschlandweiten
Transaktionsvolumens getätigt. Etwa 10 % (entsprechend 400 Mio. Euro)
entfallen auf die Hansestadt Hamburg. Erstmals seit 2014 steht mit
einem Anteil von 6 % das Ruhrgebiet wieder auf einem der oberen
Plätze. Frankfurt kommt auf lediglich 182 Mio. mit nur drei
Transaktionen. Auch im ersten Quartal 2017 werden Wohninvestments
maßgeblich von deutschen Investoren getätigt. Der Anteil der
internationalen Akteure am Transaktionsvolumen liegt stabil bei etwa
20 %. Aus Frankreich und Israel floss mit insgesamt 400 Mio. Euro das
meiste Kapital nach Deutschland.
Auch wenn die Identifizierung von potenziellen Investitionszielen
angesichts der aktuellen Marktsituation mit wenigen Angeboten, aber
hoher Liquidität nicht immer einfach ist, könnte sich das
Transaktionsvolumen 2017 deutlich über dem Vorjahr bewegen. Der Trend
aus den ersten drei Monaten wird sich fortsetzen: zwar weniger
Transaktionen, die aber zu höheren Preisen. Ein Transaktionsvolumen
von 15-17 Mrd. Euro bis Ende des Jahres scheint erreichbar zu sein.
Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com
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Datum: 05.04.2017 - 11:13 Uhr
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