Das beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt - Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit ungebremster Dynamik
(ots) - Nichts Neues an der Zinsfront. Auch auf der
jüngsten Ratssitzung Mitte März hat die EZB weder geldpolitische
Änderungen vorgenommen noch angekündigt. Damit bleibt es bei dem im
Dezember 2016 festgelegten Fahrplan und der Fortsetzung des
Anleihe-Ankaufprogramms bis mindestens Ende 2017. Argumente für die
Fortsetzung dieser expansiven Geldpolitik liefert das Thema
"Inflation". Hatten schon einige Experten vor stark steigenden
Inflationsraten gewarnt, ist der Preisauftrieb in der EU zunächst
einmal gestoppt, da die Basiseffekte in Bezug auf die
Preisentwicklung bei der Energie ausgelaufen sind. Dennoch hatten
höhere Inflationsraten - zusammen mit den positiven Konjunkturdaten -
in den vergangenen Wochen dafür gesorgt, dass Bewegung in die
Renditen von Staatsanleihen gekommen ist. So stieg die Rendite
10-jähriger deutscher Staatsanleihen bis auf knapp 0,5 % an. "Vor dem
Hintergrund eines wieder rückläufigen Preisauftriebs erwarten wir
aber keine weiteren signifikanten Renditesteigerungen. Schwankungen
sind allerdings nicht ausgeschlossen. Viel wird im weiteren Verlauf
des Jahres davon abhängen, wie die EZB sich ihre weitere Geldpolitik
vorstellt, welche Ankündigungen sie im Hinblick auf eine sukzessive
Normalisierung verlautbaren lässt und welche Störfeuer von jenseits
des Atlantiks sowie von den anstehenden Wahlen in den beiden
europäischen Schwergewichten Frankreich und Deutschland entfacht
werden", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Tschammler weiter: "Bei einem weiteren Anstieg der Verzinsung für
Staatsanleihen bleibt aus Immobiliensicht einerseits abzuwarten, ob
sich institutionelle Investoren wieder vermehrt dem Anleihemarkt
zuwenden. Das würde die Investmentnachfrage an den Immobilienmärkten
zwar schwächen, diesen Effekt halten wir aber für verkraftbar. Denn
damit würde auch etwas Druck von den Renditen vor allem von
Core-Immobilien genommen werden. Außerdem wäre damit keinesfalls eine
komplette Abkehr von der Assetklasse Immobilie verbunden. Zum anderen
sorgen steigende Zinsen für eine Verkleinerung des Risikoabstandes zu
Immobilienrenditen. Dieser Effekt wird verstärkt, wenn gleichzeitig
auch die Immobilienrenditen weiter sinken. Und in der Tat ist der
Renditeabstand im Verlauf der letzten drei Monate von rund 330
Basispunkten auf aktuell rund 300 Basispunkte gesunken, gleichwohl
ein im historischen Vergleich nach wie vor attraktiv hoher Wert."
Transaktionsvolumen summiert sich auf 12,6 Milliarden
Der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ist im ersten
Quartal 2017 auf jeden Fall mit ungebremster Dynamik aus den
Startlöchern gekommen. Das Transaktionsvolumen der ersten drei Monate
summierte sich auf insgesamt 12,6 Mrd. Euro. "Das ist das
volumenmäßig beste jemals dokumentierte Quartal zu einem
Jahresauftakt und gleichbedeutend einem Plus gegenüber dem ersten
Quartal 2016 von fast 60 %", so Tschammler. Besonders erwähnenswert
ist hierbei, dass dieses Ergebnis ohne eine einzige Transaktion im
Milliardenbereich erreicht wurde. Der größte Abschluss des Quartals
war der Verkauf eines deutschlandweiten Logistik-Portfolios für rund
975 Mio. Euro, gefolgt von Transaktionen allesamt unterhalb der 300
Mio.-Grenze. "Demgegenüber konnten wir eine außergewöhnliche Dynamik
von Transaktionen zwischen 50 und 100 Mio. Euro beobachten. In dieser
Größenordnung summierten sich die Transaktionen auf rund 3,2 Mrd.
Euro", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. "Die
allgemein und verstärkt in den letzten Wochen und Monaten beklagte
Produktarmut im deutschen Markt können wir aktuell nicht mehr
bestätigen. Weiterhin überwiegt zwar die Nachfrage und wahrscheinlich
wäre das Transaktionsvolumen bei einem größeren Angebot noch höher
ausgefallen, aber vermehrt nutzen Verkäufer die derzeit gute
Marktlage, um sich von Immobilien zu trennen", so Tschammler. Und
weiter: "Wichtig in diesem Kontext ist aber immer wieder die
Feststellung, dass nicht alle am Markt gehandelten Produkte auch
einen Käufer finden. Sicherheit, genaue Prüfung und solide
Finanzierung sind nach wie vor Kennzeichen des deutschen Marktes, der
sich zwar seit 2010 in einem steten Aufwärtstrend befindet, aber noch
keine Anzeichen einer Trendumkehr oder gar einer Fehlentwicklung
erkennen lässt."
In der Verteilung des Transaktionsvolumens zwischen Einzel- und
Portfolioabschlüssen hat sich im ersten Quartal 2017 im
Jahresvergleich kaum etwas geändert. Einzeltransaktionen machen rund
72 % des Volumens aus, entsprechend waren 28 %
Portfoliotransaktionen. In der Rangfolge der 10 größten Transaktionen
finden sich jeweils fünf Einzeldeals und fünf Portfolios. Dennoch
fiel das Wachstum im 12-Monatsvergleich bei Portfoliotransaktionen
deutlich höher aus; deren Volumen hat sich mehr als verdoppelt.
Unterdurchschnittliches Wachstum in den Big 7 - Dynamik am Rhein
In der Gesamtstatistik des ersten Quartals 2017 entfielen auf die
sieben großen deutschen Investmentmärkte Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart aggregiert rund 46 %
des deutschlandweiten Transaktionsvolumens (5,8 Mrd. Euro). In Bezug
auf das Volumen sind das zwar 44 % mehr als noch im ersten Quartal
2016, aber das unterdurchschnittliche Wachstum macht sich beim Blick
auf den relativen Anteil bemerkbar. Dieser sank nämlich um 5 %-Punkte
auf aktuell 46 % oder anders gesagt, der Anteil der nicht A-Städte am
bundesweiten Transaktionsvolumen hat in den vergangenen 12 Monaten
zugelegt. "Ursächlich hierfür sind Transaktionen im dreistelligen
Millionenbereich im abgelaufenen Quartal. Ob sich diese aktuelle
Bestandsaufnahme als Trend und damit als Risikoausweitung in den
nächsten Quartalen verfestigt, bleibt aber noch abzuwarten", so
Scheunemann.
Im Ranking der Big 7 hat es erneut eine Wachablösung gegeben und
München hat den führenden Platz als Investmenthauptstadt wieder inne.
Rund 1,6 Mrd. Euro wurden in der bayrischen Landeshauptstadt
investiert, 47 % mehr als noch im ersten Quartal 2016. Knapp dahinter
Berlin mit 1,5 Mrd. Euro. Kein Zufall, dass beide Städte auch
innerhalb der Top 10 Transaktionen jeweils dreimal vertreten sind.
Die größten Sprünge im 12-Monatszeitraum machten allerdings Köln und
Düsseldorf. Hier haben sich die Transaktionsvolumina um fast 260 %
auf 610 Mio. Euro bzw. um 108 % auf 520 Mio. Euro erhöht. Recht
deutlich zurückgegangen ist dagegen das Volumen in Hamburg und
Stuttgart. In beiden Städten machte sich das Fehlen von großvolumigen
Abschlüssen besonders bemerkbar. "Bei all den Analysen darf nicht
vergessen werden, dass es sich nur um eine statistische
Momentaufnahme von einem Quartal handelt. Es befinden sich zahlreiche
Portfolios und Einzelobjekte aus allen Assetklassen in der
Vermarktung oder stehen kurz davor, so dass sich Rangfolgen und
Anteile im weiteren Verlauf des Jahres noch verändern können. Aus
unserer Sicht wird aber die Dominanz der Big 7 in Bezug auf
großvolumige Transaktionen vor allem im Bürosektor bestehen bleiben.
Und es wird trotz der gestiegenen Preise keinen "Run" auf Objekte
außerhalb der etablierten Märkte geben. Dennoch erwarten wir im
weiteren Jahresverlauf ein steigendes Interesse für nicht A-Städte
aufgrund der höheren erzielbaren Renditen", so Scheunemann.
Laufen Logistikimmobilien Einzelhandel den Rang ab?
Büroimmobilien erfreuten sich auch zu Beginn des Jahres größter
Beliebtheit bei den Investoren. Rund 5,2 Mrd. Euro wurden in diese
Assetklasse investiert, das sind 41 % des gesamtdeutschen
Transaktionsvolumens. Es folgen Einzelhandelsobjekte mit 18 % (2,3
Mrd. Euro) und dann schon Lager-/Logistikimmobilien mit einem Anteil
von 16 % (2 Mrd. Euro). Das von Investoren in diesen Sektor
investierte Kapital hat sich um 140 % im Vergleich zum ersten Quartal
2016 signifikant erhöht. Die teilweise nachlassende Dynamik des
Vermietungsmarktes im stationären Einzelhandel scheint nicht ohne
Spuren am Investmentmarkt vorbeizugehen. "Ein Ende des langjährigen
Mietwachstums scheint in vielen Städten erreicht und in der Weise,
wie E-Commerce negativ auf die Performance von Einzelhändlern wirkt,
so positiv sind die Auswirkungen auf die Logistik mit neuen Standort-
und Flächenanforderungen", so Scheunemann. Mischgenutzte Immobilien
mit Kombinationen von z.B. Büro und Einzelhandel oder Büro und Wohnen
machen rund 11 % des Transaktionsvolumens aus, Hotels knapp 9 %. Die
restlichen 5 % entfallen auf Entwicklungsgrundstücke oder
Spezialimmobilien.
Druck auf die Renditen hält unvermindert an
Die starke Nachfrage hat dafür gesorgt, dass die Anfangsrenditen
auch zum Jahresbeginn weiter gesunken sind. Im Mittel über alle Big 7
gaben die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gegenüber dem vierten
Quartal 2016 um 9 Basispunkte und gegenüber dem ersten Quartal 2016
um 66 Basispunkte auf 3,47 % nach. Damit sind Büroimmobilien erstmals
teurer als High Street Einzelhandelsimmobilien, für die die Rendite
im Schnitt über alle sieben Hochburgen bei 3,48 % liegt.
"Zumindest bis zum Ende des Jahres sehen wir keine Trendumkehr.
Büroimmobilien werden sich weiter verteuern und nochmals um
voraussichtlich 15 Basispunkte nachgeben. Gepaart mit dem
prognostizierten Mietwachstum ergeben sich auch für die Kapitalwerte
neue Rekordmarken. So wird ein Quadratmeter Top-Bürofläche im Schnitt
über alle sieben Hochburgen am Ende des Jahres 10.500 Euro kosten,
ein Anstieg von 11 % gegenüber 2016", so Tschammler. Mittlerweile
haben die Spitzenrenditen aller Städte der Big 7 "Drei" vor dem Komma
und der anhaltende Druck ist allem in denjenigen Büromärkten zu
spüren, in denen sich die Leerstandsquoten in Richtung 4 % oder
darunter entwickeln.
Die Renditekompression trifft neben Büroimmobilien in etwas
abgeschwächter Form nur noch auf Lager-/Logistikimmobilien zu.
Erstmals sanken die Renditen unter die 5 %-Marke und erreichten 4,91
% im Schnitt über alle sieben Logistikregionen. Einzelne Fachmärkte
gaben um 5 Basispunkte auf 5,40 % nach, während für Shopping Center
und für Fachmarktzentren nach wie vor 4,00 % bzw. 4,90 % aufgerufen
werden.
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Datum: 05.04.2017 - 11:03 Uhr
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