Mit der Mietpreisbremse den Wohnungsmarkt heilen?

Alternative Wohnkonzepte auf dem Vormarsch

(IINews) - Stefan M. schrieb sich im letzten Sommer an der Universität in einer deutschen Großstadt ein. Er wollte mit seiner Partnerin zusammenziehen, die im Stadtteil nebenan als rechte Hand ihres Chefs in einem Familienbetrieb arbeitet. Stefan wohnt vorübergehend in ihrer, für zwei Personen viel zu kleinen, eineinhalb Zimmer Wohnung bis die beiden eine größere Unterkunft unweit der Bildungseinrichtungen gefunden haben. Sie suchen nun schon fast ein Jahr nach einer günstigen Unterkunft, wurden jedoch leider nicht fündig. Kleine Wohnungen sind praktisch, sehr begehrt und daher nicht billig. Und große Wohnungen in der Stadt sind für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen absolut unerschwinglich.

Die Vermieter profitieren vom hohen Bedarf. In den letzten Jahren wurden viele kleinere und mittelgroße Wohnungen modernisiert, um für den steigenden Bedarf mit dem entsprechenden Angebot nachzukommen. Sanierung kostet Geld, was selbstverständlich irgendwann wieder zurückfließen muss. Also werden diese auf die Mieten umgelegt und führen zu steigenden Mieten.

Grundsätzlich ist daran nichts auszusetzen. Schließlich werden bei einem Wohnungs-Angebot durch Modernisierungsmaßnahmen die Wohnqualität und der -komfort verbessert. Das kostet natürlich auch mehr. Was nützt aber ein attraktiveres Angebot, wenn es so teuer wird, dass es sich viele nicht leisten können?

Dazu kommt, dass man steigenden Energiepreisen durch Sanierungen im energetischen Bereich, entgegnen muss. Die Nebenkosten steigen sonst immer stärker und sorgen somit ebenfalls dafür, dass der Wohnraum unbezahlbar wird. Nur dass der Wohnungsbesitzer nichts davon hat, wenn die Nebenkosten steigen. Im Gegenteil, sein vermieteter Wohnraum wird immer teurer, ohne dass er davon profitiert. Die Modernisierung, sprich Umrüstung auf kostengünstigere Heizsysteme, Dämmung etc. sorgen dafür, dass Energie effizient verbraucht und keine bzw. weniger Energie verschwendet wird. Solche Maßnahmen und Investitionen sind notwendig und zu begrüßen. Doch muss der Eigentümer auf den Kosten für den Umbau sitzenbleiben? Warum sollten Wohnungsbesitzer dann so einen hohen Aufwand betreiben?

Zwei Fronten entstehen. Auf der einen Seite gibt es die berechtigten Ansprüche der Vermieter, die mit erheblichen Investitionen Wohnraum qualitativ aufwerten. Selbstverständlich sind die Wohnungsbesitzer darauf bedacht, dass ihre Investitionen sich für sie auszahlen. Auf der anderen Seite fehlen die Einkommen, um solchen Wohnraum bezahlen zu können. Je mehr Wohnungen baulich auf den neuesten Stand gebracht werden, desto größer wird das Dilemma. Wohnen wird immer mehr zum Luxus. Und welche Alternative hat man? Eigentum wäre eine Option. Nur welche Bank gibt einen Kredit an jemanden, der sich kaum die Miete für eine Wohnung leisten kann?

Die Politik nimmt sich nun der Thematik an. Justizminister Heiko Maas arbeitet daran, ein Gesetz zur Regulierung des Immobilienmarktes vorzulegen. Wichtigste Inhalte sollen eine Mietpreisbremse und eine neue Regelung zur Maklerprovision sein. Es bleibt also abzuwarten, ob und in welcher Form es hier eine Regulierung geben wird. Innovationen wird es hier wahrscheinlich nicht geben. Der Markt ist in den größeren Städten so angespannt, dass man zunächst darauf hinwirken wird, die zugespitzte Situation ein wenig zu entschärfen, ohne eine der beiden Seiten, also Mieter und Eigentümer, zu stark in ihren Rechten zu beschneiden. Schließlich funktioniert ein Wohnungsmarkt nicht ohne motivierte Immobilienbesitzer, für die es rentabel ist, Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ein neues Denken braucht das Land und hier gibt es hochinteressante Konstrukte.

Fündig wird man zum Beispiel bei den Genossenschaften. Unter den 2.200 in Deutschland aktiven Wohnbaugenossenschaften tut sich eine Genossenschaft durch ein besonders spannendes Konzept hervor. Bereits seit zwölf Jahren wird dieses innovative Wohnkonzept erfolgreich am Markt gelebt und hat bereits vielen Menschen ein ganz neues Wohnen ermöglicht. Genossenschaften sind keine Erfindung der Neuzeit, denn das Prinzip der Genossenschaft reicht bereits mehr als 100 Jahre in die Vergangenheit.
Diese revolutionäre Idee hat einen ganz einfachen Kern. Die Genossenschaft unterstützt ihre Mitglieder dadurch, dass bezahlbarer Wohnraum in individueller Form und Größe produziert wird. Das bedeutet, man bekommt sein Wunschhaus oder seine -wohnung durch die Genossenschaft gebaut und zahlt dann eine vorher fest vereinbarte Miete, die für die kommenden 25 Jahre so bleibt. Innerhalb der 25 Jahre darf der Genosse ein Optionsrecht wahrnehmen und die Immobilie erwerben. Zu diesem Zweck wird vor der Realisierung ein Genossenschaftssparvertrag in einer dem Objekt entsprechenden Größenordnung angespart. Daraus resultiert eine um ein Mehrfaches höhere Investitionssumme. Der Mieter hat dadurch ein hohes Eigeninteresse daran, das Objekt in einem einwandfreien Zustand zu halten. Schließlich kann er es ja erwerben.

Übrigens kauft der Mieter das Heim dann nicht zu den dann gültigen Immobilienpreisen sondern er kauft seine vier Wände zum Baupreis von vor 25 Jahren! Im besten Fall haben sich die Immobilienpreise nach oben bewegt und sein Heim ist zum Zeitpunkt des Erwerbs erheblich mehr wert als der Preis, der bezahlt wird.

Was dann geschieht, ist dem neuen Eigentümer überlassen. Selbstverständlich kann er in seinem Heim wohnen bleiben, es ist ja schließlich sein Eigentum. Jedoch kann er die Immobilie schon während der Mietphase zu den marktüblichen Preisen veräußern und sich mit dem Verkaufserlös dort ansiedeln, wo er möchte.

Und was passiert, wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist? In diesem sehr unwahrscheinlichen Szenario kann der Mieter sein Mietverhältnis für weitere 10 Jahre weiterführen oder er kann über sein angespartes Genossenschaftsguthaben verfügen und ausziehen. Unter dem Strich hat er so gewohnt wie kaum ein anderer Mieter, zu einer für zweieinhalb Jahrzehnte festgeschriebenen Miete!
Klingt das zu fantastisch? Ist es aber nicht. Dieses Konzept ist innerhalb der letzten zwölf Jahre bereits für viele Menschen Realität geworden, die Genossen bei der GENO eG aus Ludwigsburg sind (www.geno.ag). Sie leben in ihrem Wunsch-Haus und haben ein notariell festgelegtes Optionsrecht, dieses Wunsch-Haus innerhalb von 25 Jahren zum Herstellungspreis zu kaufen, und das ganz ohne Bankkontakt und Kredit-Finanzierung. Damit ist diese Art zu wohnen die sicherste Art überhaupt, denn man hat für immer ausgesorgt und weiß genau, wieviel wann zu bezahlen sein wird.


Bildrechte: Bernd Liebl, Magdeburg

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Datum: 16.06.2014 - 09:40 Uhr
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